Politica 89.8
Ακίνητα σε τιμές εκτός πραγματικότητας: Όλα τα στοιχεία για την Κρήτη που χτυπάει ρεκόρ υπερτίμησης
Η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων δείχνει ευημερία. Οι αριθμοί όμως λένε μια πολύ διαφορετική ιστορία. Πίσω από τις αγγελίες, τα ρεκόρ τιμών και το αφήγημα της «ισχυρής ζήτησης», κρύβεται μια εκτεταμένη υπερτίμηση που απλώνεται σχεδόν σε ολόκληρη τη χώρα. Και η Κρήτη, με αιχμή τα Χανιά και το Ηράκλειο, βρίσκεται πλέον στον σκληρό πυρήνα του φαινομένου.
Σύμφωνα με την εκτίμηση του στατιστικολόγου Νίκου Καρδούλα, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν απομακρυνθεί επικίνδυνα από τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας. Η έρευνα, που βασίζεται σε επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, της Τράπεζας της Ελλάδος, του ΤΕΕ και σε δεδομένα από τις μεγαλύτερες πλατφόρμες αγγελιών, καταγράφει ποσοστά υπερτίμησης που σε πολλές περιοχές ξεπερνούν κάθε προηγούμενο.
Η Κρήτη στο επίκεντρο της πίεσης
Στην Κρήτη, η εικόνα είναι ιδιαίτερα ανησυχητική. Τα Χανιά καταγράφουν υπερτίμηση 41,1% στις νεόκτιστες κατοικίες και 34,2% στις παλαιότερες, με τον μέσο όρο να διαμορφώνεται στο 37,7%. Πρόκειται για ένα από τα υψηλότερα ποσοστά σε ολόκληρη τη χώρα, συγκρίσιμο με νησιωτικές περιοχές έντονης τουριστικής εκμετάλλευσης.
Το Ηράκλειο, αν και χαμηλότερα από τα Χανιά, εμφανίζει επίσης σοβαρή απόκλιση. Η υπερτίμηση στις νεόκτιστες κατοικίες φτάνει το 32,6%, ενώ στις παλαιότερες αγγίζει το 22,3%, με μέσο όρο 27,4%. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά της μεγαλύτερης πόλης του νησιού έχει αποσυνδεθεί από τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών, παρά το γεγονός ότι δεν πρόκειται για αμιγώς τουριστική αγορά όπως τα Χανιά.
Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα στην υπόλοιπη Κρήτη, όπου ο μέσος όρος υπερτίμησης φτάνει το 37%. Το εύρος αυτό καταδεικνύει ότι το φαινόμενο δεν περιορίζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά έχει επεκταθεί και σε μικρότερες πόλεις και περιοχές του νησιού, ακολουθώντας το κύμα τουριστικών επενδύσεων και βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η στρέβλωση της ζήτησης και το αδιέξοδο των ντόπιων
Η υπερτίμηση στην Κρήτη δεν προκύπτει από την αγοραστική δύναμη των κατοίκων. Αντίθετα, τροφοδοτείται από εξωγενείς παράγοντες: ξένους αγοραστές, επενδυτικά κεφάλαια, τουριστική εκμετάλλευση και προσδοκίες υπεραξιών. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί εις βάρος των μόνιμων κατοίκων, αποκλείοντας νέους, οικογένειες και εργαζόμενους από την πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία.
Η εκτίμηση του Νίκου Καρδούλα είναι σαφής: οι σημερινές τιμές δεν μπορούν να διατηρηθούν χωρίς σοβαρές κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις. Για τον λόγο αυτό, ήδη από τον Δεκέμβριο του 2025, έχει τεθεί με σαφήνεια η ανάγκη για μείωση τιμών από 20% έως 30% το 2026, ώστε να αποσυμπιεστεί η αγορά και να επανέλθει σε βιώσιμη τροχιά.
Η πανελλαδική εικόνα επιβεβαιώνει τον κίνδυνο
Τα στοιχεία από την υπόλοιπη Ελλάδα επιβεβαιώνουν ότι η Κρήτη δεν αποτελεί εξαίρεση, αλλά μέρος ενός γενικευμένου προβλήματος. Στις νεόκτιστες κατοικίες, τα ποσοστά υπερτίμησης κυμαίνονται πανελλαδικά από 11,9% έως 46,6%, ενώ στις παλαιότερες από 6,6% έως 40,2%.
Οι Κυκλάδες βρίσκονται στην κορυφή με υπερτίμηση 46,6% στις νεόκτιστες και 40,2% στις παλαιότερες κατοικίες, ακολουθούμενες από τις Σποράδες και τα Ιόνια νησιά πλην Κέρκυρας. Στον αντίποδα, περιοχές όπως η Κοζάνη, η Κατερίνη και η Δυτική Αττική εμφανίζουν τα χαμηλότερα ποσοστά, αποτυπώνοντας το βαθύ χάσμα μεταξύ τουριστικών και μη τουριστικών αγορών.
Στα μεγάλα αστικά κέντρα, ο Δήμος Θεσσαλονίκης καταγράφει υπερτίμηση κοντά στο 40% τόσο στις νέες όσο και στις παλαιότερες κατοικίες, ενώ ο κεντρικός τομέας της Αθήνας κινείται σε παρόμοια επίπεδα. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η πίεση δεν είναι συγκυριακή αλλά δομική.
Προς μια αναγκαία διόρθωση
Η συνολική εικόνα που προκύπτει από την ανάλυση είναι ξεκάθαρη. Η ελληνική κτηματαγορά, και ιδιαίτερα η αγορά της Κρήτης, βρίσκεται σε μια φάση επικίνδυνης υπερθέρμανσης. Οι τιμές έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τα οικονομικά δεδομένα της χώρας και τις αντοχές της κοινωνίας.
Η προειδοποίηση είναι ήδη στο τραπέζι. Αν δεν υπάρξει διόρθωση, η αγορά κινδυνεύει να παγώσει, εγκλωβίζοντας πωλητές και αποκλείοντας αγοραστές. Η Κρήτη, ως μία από τις περιοχές με τα υψηλότερα ποσοστά υπερτίμησης, βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Το ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξει προσαρμογή, αλλά πόσο οδυνηρή θα είναι αν συνεχίσει να καθυστερεί.
