Politica 89.8
Στεγαστική κρίση: Η Ευρώπη ανοίγει μέτωπο με Airbnb και εθνική φορολογία – Τα όρια του σχεδίου για προσιτή κατοικία
Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε ένα από τα σοβαρότερα πολιτικά προβλήματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Από τις διαδηλώσεις στην Ισπανία και την Πορτογαλία μέχρι την αδυναμία νέων εργαζομένων και οικογενειών να εξασφαλίσουν κατοικία σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, η πίεση μεταφέρεται πλέον από την αγορά ακινήτων στην πολιτική σκηνή. Στις 9 Σεπτεμβρίου 2026, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε την πρόταση για το Affordable Housing Act, επιχειρώντας να δώσει στις εθνικές και τοπικές αρχές μεγαλύτερη δυνατότητα παρέμβασης στην αγορά κατοικίας.
Η πρωτοβουλία έρχεται ως συνέχεια του European Affordable Housing Plan, που είχε παρουσιαστεί τον Δεκέμβριο του 2025. Το ενδιαφέρον, ωστόσο, βρίσκεται πλέον στις λεπτομέρειες του νέου κανονιστικού πλαισίου, στις αντιδράσεις των δήμων και των περιφερειών, στις επιφυλάξεις της αγοράς και κυρίως στο ερώτημα εάν η Ευρώπη είναι διατεθειμένη να διαθέσει τους αναγκαίους πόρους για να αυξηθεί πραγματικά η προσφορά προσιτής κατοικίας.
Η συζήτηση αποκτά νέα δυναμική την επόμενη εβδομάδα. Στις 16 και 19 Νοεμβρίου, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο διοργανώνει δύο δημόσιες ακροάσεις με αντικείμενο τις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην προσιτότητα της κατοικίας και τον ρόλο των φορολογικών κινήτρων για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία ή νοικιάζουν σπίτι. Πρόκειται για δύο ζητήματα που βρίσκονται στον πυρήνα της ευρωπαϊκής αντιπαράθεσης: πόσο μπορεί να περιοριστεί η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα και πώς μπορεί η φορολογία να διευκολύνει την πρόσβαση στη στέγη χωρίς να προκαλέσει νέες αυξήσεις στις τιμές.
Τι προβλέπει το Affordable Housing Act
Η πρόταση της Επιτροπής, που παρουσιάστηκε στις 9 Σεπτεμβρίου, περιλαμβάνει δύο συμπληρωματικά σκέλη: μια πρόταση κανονισμού και μια σύσταση προς τα κράτη-μέλη για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση.
Ο προτεινόμενος κανονισμός δεν επιβάλλει ενιαίους περιορισμούς σε ολόκληρη την Ευρώπη. Δημιουργεί ένα κοινό νομικό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι αρμόδιες εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές θα μπορούν να λαμβάνουν μέτρα για τη διατήρηση κατοικιών στη μακροχρόνια χρήση τους.
Η βασική επιδίωξη είναι να περιοριστεί η αβεβαιότητα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι δήμοι όταν επιχειρούν να ρυθμίσουν τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων ή άλλες χρήσεις ακινήτων που περιορίζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους.
Airbnb και δεύτερες κατοικίες στο επίκεντρο
Το πιο συζητημένο στοιχείο της πρότασης αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τις οποίες η Επιτροπή αναγνωρίζει ως έναν από τους παράγοντες που μπορούν να επιδεινώσουν τη στεγαστική πίεση σε συγκεκριμένες περιοχές.
Οι τοπικές αρχές θα μπορούν να επιβάλλουν περιορισμούς στη λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων, αλλά και στη χρήση ή στην απόκτηση κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από τη μόνιμη κατοικία. Στη δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνονται οι δεύτερες κατοικίες και ορισμένες μορφές μακροχρόνιας αχρησιμοποίησης ακινήτων.
Δεν προβλέπεται γενική απαγόρευση του Airbnb ούτε αυτόματος περιορισμός των δεύτερων κατοικιών. Κάθε παρέμβαση θα πρέπει να συνδέεται με συγκεκριμένες συνθήκες στεγαστικής πίεσης και να είναι τεκμηριωμένη.
Η Επιτροπή επιχειρεί έτσι να δημιουργήσει ένα πλαίσιο που θα επιτρέπει στις πόλεις να αντιμετωπίζουν φαινόμενα που έχουν ήδη προκαλέσει συγκρούσεις με την ευρωπαϊκή νομοθεσία περί ελεύθερης παροχής υπηρεσιών και ελευθερίας εγκατάστασης.
Η ακρόαση της 16ης Νοεμβρίου: Πόσο ευθύνονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το πρώτο συγκεκριμένο κοινοβουλευτικό ραντεβού έχει προγραμματιστεί για τη Δευτέρα 16 Νοεμβρίου, από τις 15:00 έως τις 16:30, στο κτίριο του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου στις Βρυξέλλες.
Η δημόσια ακρόαση με τίτλο «The impact of short-term rentals on housing affordability» θα εξετάσει πώς η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων επηρεάζει τη διαθεσιμότητα και το κόστος κατοικίας στις ευρωπαϊκές πόλεις.
Το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται στην πολιτική αντιπαράθεση για το Airbnb. Οι ευρωβουλευτές θα εξετάσουν και ένα περισσότερο τεχνικό, αλλά κρίσιμο ζήτημα: την αξιοπιστία των δεδομένων που χρησιμοποιούνται για τη διαμόρφωση των περιορισμών.
Η εφαρμογή του Κανονισμού (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελεί βασικό αντικείμενο της συζήτησης. Ο κανονισμός δημιουργεί ευρωπαϊκό πλαίσιο για την καταγραφή των καταλυμάτων και την ανταλλαγή πληροφοριών μεταξύ των πλατφορμών και των δημόσιων αρχών, ώστε οι τελευταίες να έχουν καλύτερη εικόνα της δραστηριότητας σε κάθε περιοχή.
Στην ακρόαση έχουν προσκληθεί εκπρόσωποι τοπικών και περιφερειακών αρχών, οργανώσεις πολιτών και ενοικιαστών, φορείς που υποστηρίζουν ανθρώπους με στεγαστικές ανάγκες, καθώς και εκπρόσωποι του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η σύνθεση των συμμετεχόντων έχει σημασία, καθώς το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο καλείται να σταθμίσει αντικρουόμενα συμφέροντα: την ανάγκη των κατοίκων να βρίσκουν προσιτή μακροχρόνια κατοικία, τα οικονομικά οφέλη του τουρισμού και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών και των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν τα διαθέσιμα δεδομένα μπορούν να τεκμηριώσουν με επάρκεια τη σύνδεση ανάμεσα στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στην αύξηση των ενοικίων. Χωρίς αξιόπιστη καταγραφή, οι τοπικοί περιορισμοί κινδυνεύουν να αμφισβητηθούν νομικά ή να αποδειχθούν αναποτελεσματικοί.
Πότε μια περιοχή θα χαρακτηρίζεται ως περιοχή στεγαστικής πίεσης
Η πρόταση εισάγει συγκεκριμένη μεθοδολογία για τον χαρακτηρισμό μιας περιοχής ως περιοχής στεγαστικής πίεσης (housing stress area).
Προβλέπονται τρεις βασικές προϋποθέσεις:
Ο λόγος της τιμής κατοικίας προς το εισόδημα να είναι τουλάχιστον οκτώ.
Ο συγκεκριμένος δείκτης να έχει αυξηθεί κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας.
Η στεγαστική πίεση να μην εμφανίζει ενδείξεις αποκλιμάκωσης για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Η αναγνώριση μιας τέτοιας περιοχής δεν σημαίνει ότι ενεργοποιούνται αυτόματα περιορισμοί. Οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει επιπλέον να αποδεικνύουν ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ή η χρήση ακινήτων ως δεύτερων κατοικιών, έχει προκαλέσει σημαντική επιβάρυνση στη διαθεσιμότητα ή στην προσιτότητα της κατοικίας κατά την προηγούμενη τριετία.
Οι παρεμβάσεις θα πρέπει να είναι αναλογικές, να μην εισάγουν διακρίσεις, να έχουν συγκεκριμένη γεωγραφική εφαρμογή και να επανεξετάζονται περιοδικά.
Η φορολογία μπαίνει στη συζήτηση για την πρώτη κατοικία και τα ενοίκια
Η δεύτερη ακρόαση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, την Πέμπτη 19 Νοεμβρίου, από τις 10:00 έως τις 11:30, ανοίγει ένα διαφορετικό αλλά εξίσου σημαντικό μέτωπο: τον ρόλο της φορολογίας στην πρόσβαση στη στέγη.
Η ακρόαση με τίτλο «Affordability for first-time buyers and renters: getting the balance right on tax incentives» διοργανώνεται από κοινού με την Υποεπιτροπή Φορολογικών Θεμάτων (FISC) του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου.
Στο επίκεντρο θα βρεθεί το κατά πόσο τα φορολογικά κίνητρα μπορούν να διευκολύνουν όσους αγοράζουν για πρώτη φορά κατοικία, αλλά και τους ενοικιαστές, χωρίς να προκαλούν ανεπιθύμητες παρενέργειες στην αγορά.
Στην ακρόαση θα συμμετάσχουν ειδικοί σε θέματα κατοικίας και φορολογίας, μεταξύ των οποίων εκπρόσωποι του ΟΟΣΑ, της οργάνωσης The Shift και της νορβηγικής οργάνωσης ιδιοκτητών κατοικιών Huseierne.
Το βασικό δίλημμα είναι γνωστό στις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές: οι φορολογικές ελαφρύνσεις για την αγορά πρώτης κατοικίας μπορούν να μειώσουν το αρχικό κόστος για τους νέους αγοραστές, αλλά εάν εφαρμοστούν χωρίς να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, ενδέχεται να ενισχύσουν τη ζήτηση και να οδηγήσουν σε υψηλότερες τιμές.
Η ίδια αντίφαση υπάρχει και στην αγορά ενοικίων. Φορολογικά κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες για τη διάθεση κατοικιών σε προσιτές τιμές θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη μακροχρόνια μίσθωση. Χρειάζονται, όμως, συγκεκριμένοι όροι και μηχανισμοί ελέγχου, ώστε η φορολογική ελάφρυνση να μεταφράζεται σε πραγματικό όφελος για τον ενοικιαστή και όχι απλώς σε μεγαλύτερη απόδοση για τον ιδιοκτήτη.
Οι διοργανωτές θέτουν ως βασικό στόχο να εξεταστεί πώς μπορούν να σχεδιαστούν φορολογικά κίνητρα που θα στηρίζουν τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και τα χαμηλότερα εισοδήματα, χωρίς να ευνοούν δυσανάλογα τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Η συζήτηση αυτή είναι σημαντική επειδή η φορολογία δεν λειτουργεί ουδέτερα στην αγορά ακινήτων. Οι φόροι μεταβίβασης, οι φορολογικές εκπτώσεις στεγαστικών δανείων, οι επιβαρύνσεις στην ιδιοκτησία και τα κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν διαφορετικά την προσφορά, τη ζήτηση και τις τελικές τιμές.
Η πρώτη πολιτική αντιπαράθεση: Δήμοι εναντίον αβεβαιότητας, αγορά εναντίον υπερρύθμισης
Η πρόταση προκάλεσε διαφορετικές αντιδράσεις από την πρώτη ημέρα της παρουσίασής της.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή των Περιφερειών χαιρέτισε την πρωτοβουλία, υποστηρίζοντας ότι προσφέρει στις τοπικές αρχές τη νομική σαφήνεια που χρειάζονται για να παρέμβουν στις αγορές κατοικίας. Η πρόεδρος του οργάνου, Kata Tüttő, υπογράμμισε ότι οι νέοι κανόνες αποτελούν σημαντικό βήμα, αλλά προειδοποίησε ότι απαιτούνται και περισσότερες επενδύσεις.
Ο δήμαρχος της Βαρκελώνης Jaume Collboni, εισηγητής της Επιτροπής των Περιφερειών για τον ρόλο των πόλεων στο ευρωπαϊκό σχέδιο, έθεσε το ζήτημα της κατοικίας ως παράγοντα κοινωνικής ανισότητας και ζήτησε να αναγνωριστεί ο ρόλος των πόλεων στον σχεδιασμό των παρεμβάσεων.
Από την πλευρά της αγοράς, η Airbnb υποστήριξε ότι το βασικό πρόβλημα είναι η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών και ότι οι κυβερνήσεις θα πρέπει να δώσουν προτεραιότητα στην κατασκευή, την ανακαίνιση και την επιστροφή κλειστών ακινήτων στην αγορά. Η CCIA Europe, που εκπροσωπεί επιχειρήσεις του ψηφιακού κλάδου, εξέφρασε επιφυλάξεις για την έκταση των περιορισμών και την πιθανότητα δημιουργίας νέας νομικής αβεβαιότητας.
Η αντιπαράθεση αποτυπώνει δύο διαφορετικές προσεγγίσεις: από τη μία, την ανάγκη να προστατευθεί η κατοικία ως μόνιμη χρήση και, από την άλλη, τον κίνδυνο οι περιορισμοί να επηρεάσουν δυσανάλογα ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις και περιοχές που εξαρτώνται οικονομικά από τον τουρισμό.
Η μεγαλύτερη αδυναμία: Δεν υπάρχουν νέα χρήματα για κατοικίες
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο κενό της πρωτοβουλίας.
Η πρόταση για το Affordable Housing Act δεν προβλέπει νέο ευρωπαϊκό χρηματοδοτικό πρόγραμμα ούτε δεσμεύει πρόσθετους πόρους για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Η Επιτροπή υποστηρίζει ότι η αύξηση της προσφοράς πρέπει να επιτευχθεί με συνδυασμό ταχύτερων αδειοδοτήσεων, καλύτερης αξιοποίησης της δημόσιας και ιδιωτικής γης, ανακαινίσεων, μετατροπής κτιρίων σε κατοικίες και κινητοποίησης δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων.
Η σύσταση προς τα κράτη-μέλη προβλέπει σχέδια επιτάχυνσης της στεγαστικής προσφοράς, με έμφαση στην κοινωνική κατοικία, στη φοιτητική στέγαση και στην αξιοποίηση ακινήτων που παραμένουν ανεκμετάλλευτα.
Ωστόσο, η Ευρωπαϊκή Υπηρεσία Κοινοβουλευτικής Έρευνας, σε ενημερωτικό σημείωμα που επικαιροποιήθηκε στις 11 Νοεμβρίου 2026, επισημαίνει ότι η πρόταση κανονισμού δεν συνοδεύεται από νέα ευρωπαϊκή χρηματοδότηση.
Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τις πόλεις και τις περιφέρειες. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή των Περιφερειών έχει ήδη εκφράσει ανησυχία για την κατεύθυνση του νέου πολυετούς δημοσιονομικού πλαισίου 2028-2034, υποστηρίζοντας ότι αποδυναμώνεται ο ρόλος των τοπικών αρχών στη διαχείριση των ευρωπαϊκών επενδύσεων και περιορίζονται χρηματοδοτικά εργαλεία που χρησιμοποιούσαν για τις στεγαστικές τους πολιτικές.
Με άλλα λόγια, οι δήμοι καλούνται να αναλάβουν μεγαλύτερη ευθύνη για την αντιμετώπιση της κρίσης, χωρίς να είναι ακόμη σαφές εάν θα διαθέτουν τους αντίστοιχους οικονομικούς πόρους.
Το πρόβλημα της κερδοσκοπίας παραμένει ανοιχτό
Ένα ακόμη ζήτημα που βρίσκεται στην ευρωπαϊκή ατζέντα είναι η χρηματοοικονομικοποίηση της αγοράς κατοικίας (financialisation).
Η Επιτροπή έχει ανακοινώσει ότι εξετάζει τις επιπτώσεις της επενδυτικής δραστηριότητας, της συγκέντρωσης ακινήτων και της αδιαφάνειας στην αγορά. Η συζήτηση αφορά τον ρόλο των μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων, των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων και των επιχειρηματικών μοντέλων που αντιμετωπίζουν την κατοικία ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο.
Το Affordable Housing Act, πάντως, δεν εισάγει ενιαίο ευρωπαϊκό σύστημα περιορισμού της κερδοσκοπίας ούτε κοινή φορολογική πολιτική για τα επενδυτικά ακίνητα. Επιτρέπει συγκεκριμένες παρεμβάσεις στη χρήση κατοικιών, αλλά δεν αντιμετωπίζει συνολικά τη συγκέντρωση ιδιοκτησίας ή τις επενδυτικές πρακτικές που ενδέχεται να επηρεάζουν τις τιμές.
Η άλλη μεγάλη αδυναμία: Η αύξηση της προσφοράς δεν εγγυάται χαμηλότερα ενοίκια
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επιμένει ότι η βασική διαρθρωτική αιτία της στεγαστικής κρίσης είναι η απόσταση ανάμεσα στη ζήτηση και στην προσφορά κατοικιών.
Η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και των κατασκευών είναι αναγκαία, αλλά δεν απαντά από μόνη της στο ερώτημα ποιος θα μπορεί να κατοικήσει στα νέα διαμερίσματα.
Εάν η νέα οικοδομική δραστηριότητα επικεντρωθεί σε ακριβές κατοικίες, η προσφορά μπορεί να αυξηθεί χωρίς να βελτιωθεί ουσιαστικά η πρόσβαση των χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων στη στέγη.
Το σχέδιο δεν καθορίζει δεσμευτικές ευρωπαϊκές ποσοστώσεις κοινωνικής κατοικίας, κοινά ανώτατα όρια ενοικίων ή ενιαίες εγγυήσεις προστασίας των ενοικιαστών. Αυτά παραμένουν σε μεγάλο βαθμό στην ευθύνη των κρατών-μελών.
Η ελληνική διάσταση: Airbnb, κλειστά ακίνητα και έλλειψη προσιτής κατοικίας
Για την Ελλάδα, οι εξελίξεις έχουν ιδιαίτερη σημασία. Η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και οι τουριστικές περιοχές αντιμετωπίζουν διαφορετικές εκδοχές του ίδιου προβλήματος: υψηλή ζήτηση, περιορισμένη προσφορά οικονομικών κατοικιών και αυξανόμενη πίεση στα νοικοκυριά.
Τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν στην Prodexpo 2026 έδειξαν ότι η πίεση της ζήτησης είναι ιδιαίτερα μεγάλη στα οικονομικότερα ακίνητα, ενώ η διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες. Η ανισορροπία στην ελληνική αγορά ακινήτων αναδεικνύει επίσης την έλλειψη τεχνιτών και τις δυσκολίες ανακαίνισης παλαιών κατοικιών.
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο θα μπορούσε να προσφέρει πρόσθετη νομική βάση για παρεμβάσεις σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση, ιδιαίτερα όσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις κατοικίες που χρησιμοποιούνται για μη μόνιμη διαμονή.
Η ακρόαση της 16ης Νοεμβρίου έχει επομένως άμεσο ενδιαφέρον για την ελληνική πραγματικότητα. Η αξιόπιστη καταγραφή των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η γεωγραφική συγκέντρωσή τους και η επίδρασή τους στην προσφορά κατοικιών αποτελούν προϋποθέσεις για να σχεδιαστούν αποτελεσματικές παρεμβάσεις. Αντίστοιχα, η συζήτηση της 19ης Νοεμβρίου για τα φορολογικά κίνητρα αφορά άμεσα την ελληνική αγορά, όπου το κόστος απόκτησης πρώτης κατοικίας και η φορολογική μεταχείριση της ιδιοκτησίας επηρεάζουν τις δυνατότητες των νεότερων νοικοκυριών.
Τι ακολουθεί στις Βρυξέλλες
Οι δύο ακροάσεις της 16ης και της 19ης Νοεμβρίου δεν αποτελούν απλώς τεχνικές συζητήσεις. Αποτυπώνουν τις δύο κατευθύνσεις στις οποίες αναζητά λύσεις η Ευρώπη: αφενός, τον έλεγχο των χρήσεων που περιορίζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών και, αφετέρου, τη φορολογική αναμόρφωση των κινήτρων που επηρεάζουν την αγορά.
Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο καλούνται να επεξεργαστούν τη νομοθετική πρόταση της Επιτροπής και να διαμορφώσουν το τελικό πλαίσιο. Παράλληλα, η συζήτηση για τη χρηματοδότηση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας θα συνδεθεί αναπόφευκτα με τις διαπραγματεύσεις για τον ευρωπαϊκό προϋπολογισμό της περιόδου 2028-2034.
Το πραγματικό ερώτημα παραμένει: μπορεί η Ευρωπαϊκή Ένωση να εξασφαλίσει προσιτή κατοικία χωρίς ένα ισχυρό χρηματοδοτικό πρόγραμμα και χωρίς δεσμευτικές πολιτικές για την κοινωνική στέγαση; Το Affordable Housing Act δημιουργεί ένα πλαίσιο για το πώς μπορούν να παρέμβουν οι κυβερνήσεις και οι δήμοι. Οι συζητήσεις του Νοεμβρίου θα δείξουν πόσο μακριά είναι διατεθειμένοι να φτάσουν οι ευρωπαϊκοί θεσμοί στη ρύθμιση της αγοράς και στη χρήση της φορολογίας ως εργαλείου στεγαστικής πολιτικής.
tovima.gr
