Politica 89.8
Ακίνητα: Τι αλλάζει με τη φορολογία στα ενοίκια και πώς επηρεάζονται οι ιδιοκτήτες
Νέα δεδομένα ισχύουν για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς από την 1η Ιανουαρίου 2026 έχει αλλάξει η φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από μισθώματα, ενώ ακολουθούν νέες υποχρεώσεις για τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων και αλλαγές στις επιβαρύνσεις της ακίνητης περιουσίας.
Με τον Νόμο 5246/2025, τα εισοδήματα από ενοίκια εξακολουθούν να φορολογούνται αυτοτελώς. Αυτό σημαίνει ότι δεν προστίθενται σε μισθούς ή συντάξεις, ενώ δεν προβλέπεται αφορολόγητο όριο.
Η νέα κλίμακα προβλέπει συντελεστή 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, ενώ για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ εφαρμόζεται πλέον συντελεστής 25%. Πρόκειται για τη νέα φορολογική βαθμίδα που περιορίζει την επιβάρυνση για τη μεσαία κατηγορία ιδιοκτητών.
Για το εισόδημα από 24.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής ανέρχεται σε 35%, ενώ για το τμήμα πάνω από τις 35.000 ευρώ φθάνει στο 45%.
Πώς λειτουργεί στην πράξη η νέα κλίμακα
Κρίσιμο είναι ότι η φορολόγηση γίνεται κλιμακωτά. Κάθε τμήμα του εισοδήματος φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή και όχι ολόκληρο το ποσό με τον υψηλότερο συντελεστή στον οποίο εμπίπτει ο ιδιοκτήτης.
Για παράδειγμα, σε ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 20.000 ευρώ, οι πρώτες 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15%, με φόρο 1.800 ευρώ. Οι υπόλοιπες 8.000 ευρώ φορολογούνται με 25%, δηλαδή με επιπλέον 2.000 ευρώ.
Ο συνολικός φόρος διαμορφώνεται έτσι στα 3.800 ευρώ, έναντι 4.480 ευρώ με την προηγούμενη κλίμακα.
Από τον Οκτώβριο αλλάζει ο τρόπος πληρωμής
Μία ακόμη σημαντική αλλαγή ενεργοποιήθηκε από την 1η Οκτωβρίου 2026, όταν τα ενοίκια θα πρέπει υποχρεωτικά να καταβάλλονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Η μη συμμόρφωση συνοδεύεται από συνέπειες και για τις δύο πλευρές. Ο ιδιοκτήτης που δεν εισπράττει το μίσθωμα μέσω τράπεζας χάνει την έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια.
Αντίστοιχα, ο ενοικιαστής χάνει το στεγαστικό επίδομα, καθώς και το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου, το οποίο μπορεί να φθάνει έως τα 800 ευρώ.
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 προβλέπεται μία ακόμη μεταβολή, καθώς το ΤΑΠ καταργείται και αντικαθίσταται από νέο τέλος τοπικής ανάπτυξης. Το τέλος θα εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος, με συντελεστή από 0,3 έως 0,7 τοις χιλίοις της αξίας του ακινήτου, ανάλογα με τον δήμο.
Τρία «κλειδιά» για μικρότερο φορολογικό βάρος
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τρεις κατηγορίες φορολογικών ελαφρύνσεων που μπορούν να αξιοποιήσουν οι ιδιοκτήτες.
Η πρώτη αφορά στα κλειστά ακίνητα. Όσοι διαθέτουν κατοικία που παραμένει κενή και τη μισθώσουν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 μπορούν να απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων για τα επόμενα τρία χρόνια.
Η δεύτερη αφορά στις δαπάνες ανακαίνισης και αναβάθμισης. Για εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης προβλέπεται έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος έως 3.200 ευρώ ετησίως και έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας. Πρόκειται για άμεση έκπτωση από τον φόρο και όχι για μείωση του φορολογητέου εισοδήματος.
Η τρίτη ελάφρυνση συνδέεται με τον ΕΝΦΙΑ. Για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους προβλέπεται μείωση του φόρου κατά 50% για το 2026 και πλήρης κατάργησή του από το 2027, μέτρο που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς.
Σταθερό ενοίκιο ή ετήσια αναπροσαρμογή
Πέρα από τη φορολογία, σημαντική παράμετρος για τον ιδιοκτήτη είναι ο τρόπος καθορισμού του μισθώματος κατά τη σύναψη της συμφωνίας: εάν δηλαδή θα παραμένει σταθερό ή θα προβλέπεται ετήσια αναπροσαρμογή.
Για μισθώσεις κατοικίας ελάχιστης διάρκειας τριών ετών, η ετήσια αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Ωστόσο, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν να προβλέψουν διαφορετική συμφωνία στο μισθωτήριο, ακόμη και σταθερό μίσθωμα για όλη τη διάρκειά του.
Γιατί το υψηλότερο ενοίκιο δεν σημαίνει πάντα μεγαλύτερο κέρδος
Η επιλογή του ύψους του μισθώματος δεν εξαντλείται στην αναζήτηση της υψηλότερης δυνατής τιμής. Ένα ενοίκιο στα ανώτερα επίπεδα της αγοράς μπορεί να αυξήσει την πιθανότητα αποχώρησης του ενοικιαστή μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Σε αυτή την περίπτωση, το πρόσθετο έσοδο μπορεί να εξανεμιστεί από το κόστος αναζήτησης νέου ενοικιαστή, πιθανές εργασίες στο ακίνητο και, κυρίως, από έναν ή δύο μήνες κατά τους οποίους το ακίνητο παραμένει κενό.
Αντίθετα, ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει έγκαιρα το μίσθωμα, διατηρεί το ακίνητο σε καλή κατάσταση και παραμένει σε αυτό για μεγαλύτερο διάστημα μπορεί να προσφέρει σημαντικό οικονομικό όφελος σε βάθος χρόνου.
Η αποτελεσματική τιμολόγηση ενός ακινήτου, επομένως, δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το υψηλότερο δυνατό ενοίκιο, αλλά με εκείνο που μπορεί να εξασφαλίσει σταθερό εισόδημα σε βάθος χρόνου, περιορίζοντας παράλληλα τον κίνδυνο και τις περιόδους χωρίς μισθωτή.
newmoney.gr
