Politica 89.8
Κόντρα σενάρια και σχέδια για «Τειρεσία ενοικιαστών», ελάχιστο τεκμήριο ενοικίου και κόφτες στα «μαύρα» μισθώματα διαμορφώνουν ένα εκρηκτικό σκηνικό στην αγορά κατοικίας, με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε ανοιχτό πόλεμο χαρακωμάτων για το ποια κατεύθυνση θα πάρει η κυβερνητική πολιτική. Οι μεν ζητούν φίλτρα κακοπληρωτών και έλεγχο στις προκλητικά χαμηλές δηλώσεις, οι δε φοβούνται στιγματισμό και νέο κύμα αυξήσεων.
Στο μέσον, η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει: να φρενάρει το ράλι των ενοικίων χωρίς ενοικιοστάσιο και ταυτόχρονα να ξεσκεπάσει τυχόν φοροδιαφυγή που κρύβεται πίσω από δηλωμένα μισθώματα των 100 και 200 ευρώ, τα οποία απέχουν από την πραγματική εικόνα της αγοράς.
Ο λόγος που ο φάκελος «Eνοίκια» άνοιξε ξανά δεν είναι τυχαίος. Στο οικονομικό επιτελείο αναζητούν τρόπους ενίσχυσης των εσόδων χωρίς αύξηση φορολογικών συντελεστών. Μετά τη διασύνδεση ταμειακών με POS, το myDATA και το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα των αυτοαπασχολούμενων, το βλέμμα στρέφεται πλέον στο εισόδημα από ακίνητα.
Τα στοιχεία προκαλούν προβληματισμό. Το μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο κινείται στα 230-240 ευρώ, ενώ τα συνολικά δηλωθέντα εισοδήματα από μισθώσεις φτάνουν τα 8-9 δισ. ευρώ. Σε μια αγορά όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, η εικόνα αυτή δημιουργεί εύλογα ερωτήματα για το ποιο ποσοστό της πραγματικής δραστηριότητας δηλώνεται.
Στο επίκεντρο βρίσκεται το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Η πρώτη φάση αφορά την πλήρη ευθυγράμμιση των στοιχείων του Ε9 με το Κτηματολόγιο ώστε για πρώτη φορά να υπάρχει ενιαία διασταυρωμένη εικόνα για τα 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και τα ακίνητά τους. Ακολουθεί η τροφοδότηση του μητρώου με στοιχεία αξιών πώλησης από τα συμβόλαια και η κατάρτιση πινάκων τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο για κάθε περιοχή της χώρας.
Τα σενάρια
Εδώ εντάσσεται ένα σενάριο που εισηγούνται κυρίως οι ιδιοκτήτες και το οποίο μέχρι στιγμής δεν έχει υιοθετηθεί επισήμως από την κυβέρνηση. Σύμφωνα με αυτό, πάνω στις αξίες πώλησης που θα ενσωματωθούν στο ΜΙΔΑ θα υπολογίζεται μια… εύλογη μισθωτική απόδοση, με συντελεστή που εκτιμάται ότι θα κυμαίνεται μεταξύ 2% και 3,5%.
Δηλαδή, σε ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ το σύστημα θα μπορεί να προσδιορίζει ένα ενδεικτικό ετήσιο ενοίκιο με βάση αυτό το ποσοστό. Το ποσό αυτό δεν θα συνιστά κατώτατο ενοίκιο στην αγορά. Δεν θα επιβάλλεται διοικητικά, ούτε θα δεσμεύει τις συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Θα λειτουργεί όμως ως κατώφλι φορολογικής αποδοχής.
Παράλληλα, θα προβλέπεται και ένα δεύτερο -χαμηλότερο- όριο ανοχής, με περιθώριο π.χ. -10%, -20% ή -30% ανά περιοχή, κάτω από το οποίο το σύστημα θα ενεργοποιεί ελέγχους. Αν το δηλωθέν ενοίκιο πέφτει κάτω από αυτό το κατώφλι, το ΜΙΔΑ θα χτυπά κόκκινο και οι φορολογικές αρχές θα επανεξετάζουν την υπόθεση, με δυνατότητα επαναπροσδιορισμού εισοδήματος, επιβολής πρόσθετων φόρων και προστίμων. Ο στόχος είναι σαφής: να περιοριστούν τα φαινόμενα μισθώσεων-μαϊμού που δηλώνονται σε συνεννόηση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για να μειωθεί ο φόρος. Το μήνυμα είναι ότι τα συμβολικά ενοίκια που δεν ανταποκρίνονται στα δεδομένα της αγοράς θα ελέγχονται συστηματικά.
«Τειρεσίας ενοικιαστών»
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες πιέζουν για ένα ακόμη εργαλείο: την ένταξη των ενοικιαστών σε σύστημα αξιολόγησης αξιοπιστίας. Ο λεγόμενος «Τειρεσίας ενοικιαστών» παρουσιάζεται ως φίλτρο κακοπληρωτών πριν από τη μίσθωση.
Σύμφωνα με τα επιχειρήματά τους, η έλλειψη μηχανισμού ελέγχου οδηγεί πολλούς να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά, φοβούμενοι πολύμηνες καθυστερήσεις και δικαστικές διαμάχες.
Το Πληροφοριακό Σύστημα Αξιολόγησης Πιστοληπτικής Ικανότητας, που προγραμματίζεται να τεθεί σε λειτουργία μέσα το 2026, θα συγκεντρώνει στοιχεία για οφειλές προς το Δημόσιο και θα αποδίδει βαθμολογία μέσω αλγόριθμου. Η πιθανή επέκτασή του στους ενοικιαστές αποτελεί αντικείμενο συζήτησης χωρίς να έχει ληφθεί τελική απόφαση. Σενάρια που εξετάζονται προβλέπουν ότι δεν θα υπάρχει αυτόματη ένταξη, ούτε θα αρκεί απλή καταγγελία ιδιοκτήτη. Θα απαιτείται ώριμη οφειλή -για παράδειγμα, διαταγή απόδοσης μισθίου- και θα προβλέπεται δικαίωμα διόρθωσης στοιχείων. Επιπλέον, η κοινοποίηση δεδομένων σε τρίτους θα γίνεται μόνο με ρητή συγκατάθεση, ενώ συζητούνται εξαιρέσεις για ευάλωτες ομάδες.
Οι φόβοι των ενοικιαστών
Οι ενοικιαστές βλέπουν με επιφυλακτικότητα τα σχέδια αυτά. Φοβούνται ότι ένας «Τειρεσίας» μπορεί να λειτουργήσει ως μηχανισμός κοινωνικού αποκλεισμού, στιγματίζοντας ανθρώπους για προσωρινές δυσκολίες. Επίσης, εκφράζουν ανησυχία ότι τα «εύλογα» όρια ενοικίου, ακόμη και αν αφορούν μόνο τη φορολογική αποδοχή, θα λειτουργήσουν ως σημείο αναφοράς για την αγορά ωθώντας τα μισθώματα προς τα πάνω.
Παράλληλα, επανέρχεται η συζήτηση για πλαφόν στις αυξήσεις. Ωστόσο, η κυβέρνηση δεν έχει επιβάλει πλαφόν ούτε σε ΦΠΑ, ούτε σε ενέργεια, ούτε σε καύσιμα – και δεν δείχνει πρόθεση να ανοίξει αυτό το μέτωπο στην κατοικία. Το βάρος πέφτει στον έλεγχο και όχι στη διοικητική ρύθμιση τιμών.
Η πλήρης απογραφή της ακίνητης περιουσίας και η καταγραφή της χρήσης κάθε ακινήτου αποτελούν βασικό άξονα του σχεδίου. Τα ακίνητα θα κατηγοριοποιούνται -ιδιοκατοικούμενα, ιδιοχρησιμοποιούμενα, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μισθωμένα, κενά κ.λπ.- και θα διασταυρώνονται με στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος και νερού ώστε να εντοπίζονται ψευδώς δηλωμένα «κενά» ακίνητα ή μισθώσεις που χρησιμοποιούνται για είσπραξη επιδομάτων.
Παράλληλα, σύμφωνα πάντα με το ρεπορτάζ του newmoney.gr η καταβολή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού θα καθιερωθεί πλήρως. Οι ιδιοκτήτες που δεν συμμορφώνονται θα χάνουν την προβλεπόμενη έκπτωση φόρου, ενώ οι ενοικιαστές θα διακινδυνεύουν την απώλεια επιδομάτων. Το μέτρο στοχεύει στην πλήρη ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών.
