Politica 89.8
Στεγαστική κρίση: Πόσο κοστίζει πλέον ένα σπίτι – Γιατί αγορά και ενοίκιο γίνονται «άπιαστο όνειρο»
Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σχεδόν διπλάσια από τα εισοδήματα – Πάνω από 200.000 ευρώ κοστίζει το 55% των ακινήτων που πωλούνται – Στα 785 ευρώ το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στην Αττική.
Το σπίτι εξελίσσεται σε έναν από τους μεγαλύτερους «πονοκεφάλους» για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα μεγαλώνει. Είτε κάποιος αναζητά κατοικία για να αγοράσει είτε ψάχνει ένα διαμέρισμα για να νοικιάσει, χρειάζεται πλέον να διαθέσει πολύ μεγαλύτερο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια.
Η νέα ειδική έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την ελληνική αγορά κατοικίας αποτυπώνει το μέγεθος του προβλήματος: οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου κατά 85% από το 2016, όταν το διαθέσιμο εισόδημα έχει ενισχυθεί κατά μόλις 47%. Με απλά λόγια, οι τιμές των σπιτιών «τρέχουν» σχεδόν με διπλάσια ταχύτητα από τα χρήματα που μπαίνουν στην τσέπη των νοικοκυριών.
Πάνω από 200.000 ευρώ περισσότερα από τα μισά σπίτια
Η εικόνα στην αγορά είναι χαρακτηριστική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης:
- Το 55% των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ.
- Μία στις τρεις κατοικίες ξεπερνά τις 280.000 ευρώ.
- Στην Αττική, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο έχει φτάσει στα 785 ευρώ τον μήνα.
- Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85% από το 2016, έναντι αύξησης 47% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και ένα νοικοκυριό με δύο εργαζομένους μπορεί να δυσκολεύεται σημαντικά να καλύψει το κόστος στέγασης, ιδιαίτερα εάν έχει παιδιά και παράλληλα πληρώνει λογαριασμούς, τρόφιμα, μετακινήσεις και άλλες πάγιες υποχρεώσεις.
Τι σημαίνουν τα 785 ευρώ ενοίκιο στην πράξη
Ένα ενοίκιο 785 ευρώ μεταφράζεται σε 9.420 ευρώ τον χρόνο, χωρίς να υπολογίζονται κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και οι υπόλοιπες δαπάνες του σπιτιού. Για ένα νοικοκυριό με καθαρό μηνιαίο εισόδημα 1.500 ευρώ, το συγκεκριμένο ενοίκιο απορροφά περισσότερο από το 52% του εισοδήματός του. Ακόμη και με οικογενειακό εισόδημα 2.000 ευρώ τον μήνα, σχεδόν 4 στα 10 ευρώ πηγαίνουν μόνο στο ενοίκιο. Και αυτό πριν πληρωθεί οποιαδήποτε άλλη βασική ανάγκη.
Το πρόβλημα επομένως δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλά εισοδήματα. Αγγίζει όλο και περισσότερο εργαζομένους και οικογένειες με μεσαία εισοδήματα, οι οποίοι μπορεί να μην θεωρούνται οικονομικά ευάλωτοι, αλλά δυσκολεύονται να βρουν σπίτι σε τιμή συμβατή με τον μισθό τους.
Γιατί δεν μιλάμε για «φούσκα»
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εκτίμηση του ΔΝΤ ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν εμφανίζει χαρακτηριστικά κλασικής «φούσκας».
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το πρόβλημα δεν αναμένεται να λυθεί απλώς με μια απότομη διόρθωση των τιμών. Πίσω από την ακρίβεια βρίσκεται μια βαθύτερη ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες για μόνιμη κατοικία και στη ζήτηση.
Με άλλα λόγια, μπορεί να υπάρχουν πολλά σπίτια στην Ελλάδα, όμως δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια εκεί όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση και στις τιμές που μπορεί να αντέξει ένα μέσο νοικοκυριό. Χιλιάδες σπίτια υπάρχουν, αλλά παραμένουν κλειστά
Εδώ βρίσκεται και ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της ελληνικής στεγαστικής κρίσης. Η Ελλάδα διαθέτει σημαντικό στεγαστικό απόθεμα, όμως ένα μεγάλο κομμάτι του δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
Σύμφωνα με την έκθεση, περίπου 12%-13% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος παραμένει κενό, ενώ περίπου 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Πρόκειται για σπίτια που μπορεί να παραμένουν κλειστά, να χρησιμοποιούνται ως δεύτερες ή εξοχικές κατοικίες ή να έχουν κατευθυνθεί σε άλλες χρήσεις. Έτσι δημιουργείται ένα φαινομενικά παράδοξο σκηνικό: υπάρχουν σπίτια, αλλά δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα και οικονομικά προσιτά σπίτια για όσους αναζητούν κύρια κατοικία.
Το μεγάλο πρόβλημα για όσους θέλουν να αγοράσουν
Ακόμη δυσκολότερη είναι η κατάσταση για ένα νέο ζευγάρι που θέλει να αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία. Όταν περισσότερα από τα μισά διαθέσιμα ακίνητα ξεπερνούν τις 200.000 ευρώ, η αγορά χωρίς τραπεζικό δανεισμό είναι πρακτικά αδύνατη για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Ακόμη όμως και με στεγαστικό δάνειο απαιτείται σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων.
Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι κοστίζει 200.000 ευρώ και απαιτηθεί ίδια συμμετοχή 20%, ο αγοραστής θα πρέπει να διαθέτει 40.000 ευρώ από δικές του αποταμιεύσεις, πριν συνυπολογιστούν φόροι, συμβολαιογραφικά έξοδα και οι υπόλοιπες δαπάνες της αγοράς. Εάν η τιμή ανέβει στις 280.000 ευρώ, το 20% αντιστοιχεί ήδη σε 56.000 ευρώ.
Ακριβώς εδώ δημιουργείται ένα δεύτερο εμπόδιο για τη νέα γενιά: ακόμη και όσοι έχουν εισόδημα ικανό να εξυπηρετήσει μία στεγαστική δόση δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται για την αγορά.
Τι πρέπει να προσέχουν όσοι ψάχνουν σπίτι
Για όσους βρίσκονται σήμερα στην αναζήτηση κατοικίας, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, η σχέση του συνολικού κόστους στέγασης με το διαθέσιμο εισόδημα είναι καθοριστική.
Στην περίπτωση αγοράς δεν πρέπει να υπολογίζεται μόνο η μηνιαία δόση του στεγαστικού. Υπάρχουν επίσης τα έξοδα αγοράς, η ασφάλιση, ο ΕΝΦΙΑ, πιθανές επισκευές και το κόστος συντήρησης.
Αντίστοιχα, στο ενοίκιο πρέπει να προστίθενται κοινόχρηστα και ενεργειακό κόστος. Ένα φθηνότερο αλλά παλαιό και ενεργοβόρο σπίτι μπορεί τελικά να αποδειχθεί ακριβότερο από ένα ελαφρώς υψηλότερου ενοικίου ακίνητο με χαμηλότερες ανάγκες θέρμανσης και ψύξης.
Το στοίχημα της επόμενης ημέρας
Τα στοιχεία του ΔΝΤ δείχνουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα έχει αλλάξει χαρακτήρα. Δεν είναι πλέον μόνο ζήτημα αύξησης των τιμών των ακινήτων. Είναι πρωτίστως ζήτημα προσιτής κατοικίας. Και αυτό αλλάζει και τη συζήτηση γύρω από τις λύσεις.
Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να υπάρχουν περισσότερα ακίνητα, αλλά να επιστρέψουν στην αγορά κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές ή αναξιοποίητες, να αυξηθεί η προσφορά μακροχρόνιας μίσθωσης και να δημιουργηθούν περισσότερες επιλογές σε τιμές που να συμβαδίζουν με τα πραγματικά εισοδήματα.
Γιατί το μεγαλύτερο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας σήμερα μπορεί να συνοψιστεί σε μία φράση: σπίτια υπάρχουν – εκείνο που λείπει είναι τα σπίτια που μπορεί να πληρώσει η μέση οικογένεια.
