Politica 89.8
Σήμα κινδύνου για φούσκα στα ακίνητα της Κρήτης – Το Ηράκλειο πρώτο στη λίστα
Η συζήτηση για το αν η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται κοντά σε μια επικίνδυνη φούσκα παύει σιγά σιγά να είναι θεωρητική.
Τα δεδομένα αρχίζουν να μιλούν από μόνα τους και, όπως προκύπτει από την ανάλυση του στατιστικολόγου Νίκου Καρδούλα, η Κρήτη βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της μεταβατικής –και δυνητικά εκρηκτικής– φάσης. Με στοιχεία που αντλούνται από πωλήσεις, αγγελίες, φορολογικές δηλώσεις και εισοδήματα, η εικόνα που σχηματίζεται για το νησί είναι σαφώς πιο ανησυχητική από τον πανελλαδικό μέσο όρο.
Ο κ.Καρδούλας μιλώντας στον Politica 89.8 και στην εκπομπή του Χρήστου Κώνστα ¨Καθαρά Πολιτικά¨ ανέλυσε ότι ο ανοδικός κύκλος των τιμών, που ξεκίνησε το 2017, φαίνεται να κορυφώθηκε το 2024. Από το 2025 και μετά δεν πέφτουν ακόμη οι τιμές, αλλά καταρρέει ο όγκος των συναλλαγών. Και αυτό, σύμφωνα με τη διεθνή εμπειρία, αποτελεί τον προάγγελο της διόρθωσης.
Στο σύνολο της χώρας, η μελέτη κατατάσσει 74 περιφερειακές ενότητες με βάση τον βαθμό επικινδυνότητας για πτώση τιμών την επόμενη διετία. Ανάμεσά τους, η Κρήτη δεν ξεχωρίζει απλώς, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις πρωταγωνιστεί αρνητικά.
Ηράκλειο: Τρίτο πανελλαδικά σε κίνδυνο – Πτώση άνω του 20%
Το Ηράκλειο καταγράφεται ως η πλέον ευάλωτη περιοχή του νησιού. Σύμφωνα με την ανάλυση, βρίσκεται τρίτο πανελλαδικά στη σχετική κατάταξη, με «πολύ υψηλό» βαθμό επικινδυνότητας. Η εκτίμηση του Νίκου Καρδούλα είναι ότι, εφόσον οι ιδιοκτήτες και οι κατασκευαστές θελήσουν να ρευστοποιήσουν, οι τιμές το 2026 ενδέχεται να υποχωρήσουν πάνω από 20%.
Το ποσοστό αυτό δεν χαρακτηρίζεται απλώς σημαντικό, αλλά ακραίο για τα δεδομένα της αγοράς. Η αιτία δεν είναι μία. Από τη μία πλευρά, οι πωλήσεις μειώνονται δραστικά. Από την άλλη, συσσωρεύεται τεράστιος όγκος απούλητων ακινήτων, δημιουργώντας μια ασφυκτική πίεση που αργά ή γρήγορα μεταφέρεται στις τιμές.
H ανάλυση του κ.Καρδούλα για τον δείκτη επικινδυνότητας για τις τιμές ακινήτων ανα περιφερειακή ενότητα.
Αγγελίες χωρίς αγοραστές – Το 96,6% παραμένει απούλητο
Ένα από τα πιο αποκαλυπτικά ευρήματα αφορά τις αγγελίες πώλησης. Το 2024 στην Κρήτη πουλήθηκε μόλις το 4,4% των ακινήτων που διαφημίστηκαν, ενώ το 2025 το ποσοστό έπεσε στο 3,4%. Σε πρακτικούς όρους, αυτό σημαίνει ότι το 96,6% των αγγελιών παραμένει ενεργό χωρίς να βρίσκει αγοραστή.
Η εικόνα αυτή δεν συνάδει με μια «υγιή» αγορά. Αντιθέτως, παραπέμπει σε στασιμότητα, η οποία –σύμφωνα με τον αναλυτή– προηγείται πάντα της διόρθωσης.
Εισοδήματα και τιμές σε διαφορετικούς κόσμους
Η μελέτη συνδυάζει τα στοιχεία της αγοράς με τα πραγματικά εισοδήματα. Στην Κρήτη, το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα, βάσει φορολογικών δηλώσεων, κινείται περίπου στα 12.700 ευρώ. Με αυτά τα δεδομένα, και λαμβάνοντας υπόψη τις σημερινές τιμές κατοικιών, ένας εργαζόμενος θα χρειαζόταν σχεδόν 90 χρόνια για να αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία, ακόμη και αν αποταμιεύει ένα υψηλό ποσοστό του εισοδήματός του.
Το χάσμα αυτό αποτυπώνει με ωμό τρόπο την αποσύνδεση των τιμών από την αγοραστική δυνατότητα των κατοίκων. Και αυτή ακριβώς η αποσύνδεση αποτελεί, διεθνώς, βασικό χαρακτηριστικό των φουσκών.
Χανιά και Ρέθυμνο: Στον προθάλαμο της διόρθωσης
Η εικόνα στα Χανιά και στο Ρέθυμνο είναι λιγότερο ακραία, αλλά κάθε άλλο παρά καθησυχαστική. Οι δύο νομοί κατατάσσονται σε υψηλό επίπεδο επικινδυνότητας. Σύμφωνα με την εκτίμηση, το 2026 θα συνεχίσουν να καταγράφονται πωλήσεις, όμως το 2027 είναι πιθανό να αρχίσει μια πιο καθαρή μετατόπιση προς την πτώση τιμών.
Ο τουριστικός χαρακτήρας των περιοχών λειτουργεί ακόμη ως «μαξιλάρι», ωστόσο και αυτό το πλεονέκτημα φαίνεται να εξασθενεί, καθώς η δυναμική των ξένων επενδύσεων δεν είναι πια δεδομένη.
Λασίθι: Η εξαίρεση του νησιού
Το Λασίθι εμφανίζεται ως ο μοναδικός νομός της Κρήτης με μέτριο βαθμό κινδύνου. Η αγορά εκεί φαίνεται πιο ανθεκτική, με μικρότερη υπερθέρμανση και πιο συγκρατημένες τιμές σε σχέση με τα εισοδήματα. Αυτό δεν σημαίνει ότι μένει ανεπηρέαστο, αλλά ότι η πιθανότητα απότομης διόρθωσης είναι σαφώς μικρότερη.
Οι ξένες επενδύσεις υποχωρούν – Αλλαγή κλίματος
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η παρατήρηση για τη συμπεριφορά των ξένων επενδυτών. Για πρώτη φορά μετά από περίπου μια δεκαετία έντονης ανόδου, καταγράφεται μείωση της τάξης του 15% στις επενδύσεις αλλοδαπών την περίοδο 2024–2025. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνεται και από παρεμβάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος και συνδέεται άμεσα με τον κορεσμό της αγοράς και τα αυξημένα όρια εισόδου.
Όταν η τουριστική και επενδυτική ζήτηση αρχίζει να εξασθενεί, η αγορά μένει εκτεθειμένη στις πραγματικές δυνατότητες των ντόπιων αγοραστών και εκεί εντοπίζεται το βασικό πρόβλημα.
Στασιμότητα πριν την πτώση
Το πιο κρίσιμο ίσως συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι το 2026 αναμένεται να είναι χρονιά πλήρους ακινησίας. Ούτε οι πωλητές θα θέλουν να ρίξουν τιμές, ούτε οι αγοραστές να αγοράσουν σε επίπεδα που θεωρούν ήδη υπερβολικά. Το ερώτημα, όπως το θέτει ο ίδιος ο αναλυτής, είναι «ποιος θα λυγίσει πρώτος».
Αν η ιστορική εμπειρία επιβεβαιωθεί, η απάντηση θα έρθει από την πλευρά των τιμών και στην Κρήτη, ιδιαίτερα στο Ηράκλειο, η διόρθωση ενδέχεται να είναι απότομη.
