Politica 89.8
Με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη θεσμοθετείται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Την απόφαση συνυπογράφει η Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Μαριλένα Σούκουλη (7/8/26)
Τι αλλάζει στην πράξη
Ο πυρήνας της μεταρρύθμισης είναι ότι πλέον δεν αντιμετωπίζεται όλη η χώρα με τους ίδιους κανόνες. Κάθε Δημοτική Ενότητα κατατάσσεται ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, με βασικά κριτήρια τις υφιστάμενες τουριστικές κλίνες, την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό. Δημιουργούνται πέντε κατηγορίες περιοχών: Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Β – Αναπτυγμένες, Γ – Αναπτυσσόμενες, Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Στις περιοχές Α, δηλαδή στους πλέον ώριμους και επιβαρυμένους τουριστικούς προορισμούς, το βάρος μεταφέρεται από την άκριτη δημιουργία νέων κλινών στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό του ήδη υπάρχοντος ξενοδοχειακού αποθέματος. Για νέο ξενοδοχείο σε εκτός σχεδίου περιοχή προβλέπεται, ως γενικός κανόνας έως την ολοκλήρωση του υποκείμενου πολεοδομικού σχεδιασμού, ελάχιστη έκταση 16 στρεμμάτων. Στα νησιά αυτής της κατηγορίας προβλέπεται ανώτατη δυναμικότητα νέας μονάδας έως 100 κλίνες.
Στις αναπτυγμένες περιοχές Β, η ελάχιστη αρτιότητα για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά μπορούν να δημιουργούνται, ανάλογα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις, μονάδες έως 350 κλίνες. Και εδώ ο προσανατολισμός είναι περισσότερο προς ποιοτικές μονάδες και ειδικές μορφές τουρισμού παρά προς απλή αύξηση της προσφοράς.
Για τις κατηγορίες Γ, Δ και Ε, το βασικό κατώφλι αρτιότητας διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα. Οι Γ είναι οι αναπτυσσόμενοι προορισμοί, όπου δίνεται μεγαλύτερο περιθώριο για νέες τουριστικές δραστηριότητες, ενώ στις Δ επιδιώκεται η ήπια δημιουργία νέων προορισμών. Οι περιοχές Ε προσανατολίζονται ιδιαίτερα στην ενίσχυση ειδικών μορφών ανάπτυξης και, σύμφωνα με την τελική κυβερνητική ανακοίνωση, περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων και συνοριακές ή άλλες περιοχές όπου επιδιώκεται μεγαλύτερη αναπτυξιακή ώθηση.
Τι γίνεται με τα νησιά
Παράλληλα με τις κατηγορίες Α–Ε, θεσπίζεται και ειδική κατηγοριοποίηση των νησιών σε τρεις ομάδες, πλην Κρήτης και Εύβοιας. Τα μεγαλύτερα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων εντάσσονται στην Ομάδα Ι, ενώ για μικρότερα νησιά προβλέπονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας, ειδικά ως προς το τοπίο, την ένταση δόμησης και το μέγεθος των νέων μονάδων. Στις περιπτώσεις όπου δύο διαφορετικοί κανόνες επικαλύπτονται, προβλέπεται ότι υπερισχύει ο περισσότερο προστατευτικός για το περιβάλλον.
Αυτό είναι μία από τις σημαντικότερες αλλαγές του νέου σχεδιασμού, καθώς περιοχές που έχουν δεχθεί έντονη τουριστική και οικοδομική πίεση δεν θα αντιμετωπίζονται πλέον με τους ίδιους κανόνες με έναν αναπτυσσόμενο ηπειρωτικό ή ορεινό προορισμό.
Σκληρότεροι κανόνες στις ακτές
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην παράκτια ζώνη. Το πλαίσιο προβλέπει ότι στη ζώνη 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις, όπως έργα προσβασιμότητας για ΑμεΑ, πρόσβαση ασθενοφόρων και όσα έργα προβλέπονται ειδικά από τη νομοθεσία περί αιγιαλού και παραλίας.
Παράλληλα εισάγεται ισχυρότερη λογική φέρουσας ικανότητας των παράκτιων και νησιωτικών προορισμών, ώστε οι υποδομές, οι υδάτινοι πόροι, η διαχείριση αποβλήτων και το φυσικό τοπίο να συνυπολογίζονται πριν αυξηθεί περαιτέρω η τουριστική πίεση.
Μόνο υψηλότερων προδιαγραφών μονάδες σε πολλές ζώνες
Το νέο μοντέλο επιχειρεί να συνδέσει την περαιτέρω ανάπτυξη με μεγαλύτερη ποιότητα. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, στις περιοχές Α, Β και Γ δίνεται έμφαση σε νέα ξενοδοχεία υψηλότερων κατηγοριών, συγκεκριμένα μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων.
Η λογική είναι ότι στους κορεσμένους ή ήδη ώριμους προορισμούς η τουριστική ανάπτυξη δεν πρέπει να μετράται μόνο με περισσότερα δωμάτια και περισσότερες κλίνες, αλλά με αναβάθμιση του υφιστάμενου προϊόντος.
Οι τρεις αλλαγές της τελευταίας φάσης
Μετά τη δημόσια διαβούλευση, τις γνωμοδοτήσεις του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του ΚΕΣΥΧΩΘΑ, η βασική αρχιτεκτονική παρέμεινε ίδια, αλλά έγιναν τρεις βασικές παρεμβάσεις στο τελικό κείμενο.
Πρώτον, έγιναν προσαρμογές στις Περιοχές Α, δηλαδή στους προορισμούς με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Δεύτερον, βελτιώθηκαν οι προβλέψεις για τις Περιοχές Ε, μεταξύ των οποίων και οι συνοριακές περιοχές, ώστε να δημιουργούνται ισχυρότερες δυνατότητες ανάπτυξης. Τρίτον, τροποποιήθηκαν οι κανόνες ώστε να διευκολύνεται η τουριστική αξιοποίηση ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων – μεταξύ άλλων νεοκλασικών – κτιρίων, ακόμη και σε περιοχές της κατηγορίας Α.
Η «ήπια ανάπτυξη» παραμένει
Στο τελικό κείμενο διατηρήθηκε επίσης ένας μηχανισμός «ήπιας ανάπτυξης». Σε ειδικές περιπτώσεις θα μπορεί να προβλέπεται ανάπτυξη με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ του ισχύοντος στην περιοχή.
Δεν θα γίνεται όμως αυτόματα. Θα απαιτούνται εξειδικευμένες μελέτες —όπως γεωτεχνικές και οριοθέτησης ρεμάτων— Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, δημόσια διαβούλευση και τελικά έκδοση Προεδρικού Διατάγματος μετά τον σχετικό έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
