Politica 89.8
ΔΝΤ για στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: «Κλειδί» τα κλειστά σπίτια και όχι νέα επιδόματα
Το ΔΝΤ προειδοποιεί ότι τα επιδόματα και τα στεγαστικά προγράμματα δεν αρκούν για να αντιμετωπιστεί η κρίση στέγασης, ζητώντας ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων, περιορισμό των στρεβλώσεων από Airbnb και πιο στοχευμένες παρεμβάσεις για ενοικιαστές και ευάλωτα νοικοκυριά.
Σαφές μήνυμα προς την ελληνική κυβέρνηση να αλλάξει κατεύθυνση στη στεγαστική πολιτική στέλνει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ), το οποίο στην τελευταία έκθεσή του για την Ελλάδα προειδοποιεί ότι το πρόβλημα της στέγασης δεν λύνεται μόνο με επιδόματα και επιδοτούμενα δάνεια, αλλά κυρίως με την ενεργοποίηση των χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν κλειστά και εκτός αγοράς.
Το ΔΝΤ περιγράφει μια αγορά κατοικίας με έντονες στρεβλώσεις, υψηλό κόστος στέγασης και σοβαρές ανισορροπίες ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση, παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με την έκθεση, πάνω από το 60% των πολιτών κατοικούν σε ιδιόκτητο σπίτι, ωστόσο το στεγαστικό βάρος παραμένει δυσανάλογα μεγάλο για τα νοικοκυριά. Το πρόβλημα, όπως επισημαίνεται, συνδέεται κυρίως με το γηρασμένο και ενεργειακά αναποτελεσματικό κτιριακό απόθεμα, αλλά και με την υποεπένδυση στις ανακαινίσεις μετά την οικονομική κρίση.
Το 35% των κατοικιών μένει εκτός αγοράς
Ιδιαίτερη έμφαση δίνει το ΔΝΤ στο γεγονός ότι περίπου το 35% του οικιστικού αποθέματος της χώρας δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Πολλά διαμερίσματα και σπίτια παραμένουν κλειστά για χρόνια, χωρίς να ανακαινίζονται ή να διατίθενται προς ενοικίαση.
Το Ταμείο αποδίδει το φαινόμενο αυτό σε μια σειρά από παράγοντες, όπως η έλλειψη ρευστότητας των ιδιοκτητών, το υψηλό κόστος ανακαίνισης, τα προβλήματα πολεοδομικής συμμόρφωσης, αλλά και ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, κυρίως σε περιπτώσεις κληρονομικών εκκρεμοτήτων.
Παράλληλα, σημειώνει ότι η κρίση στέγασης δεν αφορά μόνο τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών, αλλά και την ποιότητα, το μέγεθος και την τοποθεσία τους. Οι πιέσεις είναι εντονότερες σε περιοχές όπου έχει αναπτυχθεί ραγδαία η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, αλλά και σε περιοχές με μεγάλη συγκέντρωση φοιτητών ή αυξημένη εσωτερική μετανάστευση.
Επιφυλάξεις για τα επιδόματα και τα προγράμματα στήριξης
Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η κυβέρνηση έχει προχωρήσει σε παρεμβάσεις για τη στήριξη των νοικοκυριών, όπως το πρόγραμμα επιστροφής ενοικίου, τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και η απαλλαγή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
Ωστόσο, προειδοποιεί ότι τέτοιου τύπου μέτρα ενδέχεται να έχουν μόνο προσωρινό αποτέλεσμα, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια προσαρμόζονται γρήγορα προς τα πάνω, απορροφώντας μεγάλο μέρος της ενίσχυσης.
Ειδικά για τα μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης, όπως η επιστροφή ενοικίου, το Ταμείο ζητά καλύτερη στόχευση προς τις πιο ευάλωτες ομάδες και καθορισμένους μηχανισμούς λήξης και αξιολόγησης, ώστε να αποφευχθούν δημοσιονομικές πιέσεις αλλά και νέες αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων.
Παράλληλα, το ΔΝΤ εισηγείται να εξεταστεί σταδιακά ακόμη και η κατάργηση της απαλλαγής ΦΠΑ στις νέες κατασκευές.
Πιέσεις από Airbnb και Golden Visa
Η έκθεση αναφέρεται και στις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά κατοικίας, σημειώνοντας ότι οι περιορισμοί που έχουν ήδη επιβληθεί θα πρέπει να αξιολογούνται διαρκώς, ειδικά ως προς τις συνέπειες που μπορεί να έχουν στον τουρισμό.
Το Ταμείο καταγράφει επίσης τις κινήσεις της κυβέρνησης για τον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης, όπως η αύξηση των ορίων επένδυσης για τη Golden Visa και τα φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Σύμφωνα με την έκθεση, σημαντικό ρόλο θα παίξει και το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο θα επιχειρήσει να αντιμετωπίσει την ασυμμετρία πληροφόρησης στην αγορά ακινήτων.
Τα μέτρα που προτείνει το ΔΝΤ
Το ΔΝΤ θεωρεί ότι η πραγματική λύση βρίσκεται στην κινητοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών και προτείνει ένα πλέγμα παρεμβάσεων για να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά. Μεταξύ άλλων, εισηγείται:
επέκταση και καλύτερη στόχευση των προγραμμάτων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης,
φορολογικά αντικίνητρα για τα ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα,
επιτάχυνση των διαδικασιών τακτοποίησης πολεοδομικών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων,
αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο για να μειωθεί ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας,
ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας και της κοινωνικής μίσθωσης,
μηχανισμούς εγγύησης ενοικίου για ευάλωτους ενοικιαστές,
ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Σύμφωνα με το Ταμείο, όλα αυτά θα μπορούσαν να μειώσουν το ρίσκο που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες στις μακροχρόνιες μισθώσεις και να αυξήσουν τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών.
Τι απαντά η κυβέρνηση
Οι ελληνικές αρχές, σύμφωνα με την έκθεση, συμφωνούν ότι βασική προτεραιότητα πρέπει να είναι η αξιοποίηση του αδρανούς στεγαστικού αποθέματος και δηλώνουν αποφασισμένες να επεκτείνουν τα μέτρα κοινωνικής κατοικίας και αξιοποίησης κλειστών ακινήτων.
Παράλληλα, εκτιμούν ότι οι αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο και το νέο μητρώο ενοικιαστών θα βοηθήσουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και στη μείωση των κινδύνων για τους ιδιοκτήτες.
Η κυβέρνηση σχεδιάζει επίσης νέα στεγαστική στρατηγική που θα χαρτογραφήσει τις ανάγκες ανά περιφέρεια και κατηγορία νοικοκυριού, ώστε τα επόμενα μέτρα να είναι πιο στοχευμένα.
Το ΔΝΤ πάντως ξεκαθαρίζει ότι χωρίς ουσιαστική ενεργοποίηση των χιλιάδων κλειστών κατοικιών που παραμένουν σήμερα εκτός αγοράς, η στεγαστική κρίση δύσκολα θα αποκλιμακωθεί, ακόμη και αν συνεχιστούν τα προγράμματα επιδότησης και στήριξης.
