Politica 89.8
Σπίτι: Γιατί γίνεται όλο και πιο δύσκολο να αγοράσεις – Πόσα χρήματα πρέπει να έχεις στην άκρη
Όλο και πιο δύσκολο γίνεται για ένα μέσο νοικοκυριό να αποκτήσει δικό του σπίτι στην Ελλάδα, καθώς οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από τα εισοδήματα, ενώ ακόμη και όσοι μπορούν να πάρουν στεγαστικό δάνειο χρειάζεται να διαθέτουν ένα σημαντικό ποσό από δικές τους αποταμιεύσεις.
Η νέα ανάλυση του οίκου DBRS αποτυπώνει μια αγορά κατοικίας που μπορεί να μην προκαλεί σήμερα ανησυχία στις τράπεζες, όπως συνέβαινε πριν από την οικονομική κρίση, δημιουργεί όμως ολοένα μεγαλύτερο πρόβλημα στα νοικοκυριά που αναζητούν σπίτι.
Το βασικό «καμπανάκι» αφορά πλέον την προσιτότητα της κατοικίας: πόσο εύκολο είναι δηλαδή για έναν εργαζόμενο ή μια οικογένεια να συγκεντρώσει τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου.
1. Τα σπίτια ακριβαίνουν περισσότερο από τα εισοδήματα
Οι τιμές των κατοικιών έχουν πραγματοποιήσει εντυπωσιακή ανάκαμψη από το χαμηλό του 2017. Το 2025, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η DBRS, οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν ήδη 7% υψηλότερες από την προηγούμενη κορυφή του 2008.
Το εισόδημα των νοικοκυριών, όμως, δεν έχει κινηθεί με την ίδια ταχύτητα. Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ έφθασε στο 109,5 το 2025, πλησιάζοντας το 114,1 του 2012. Πρακτικά, το ποσό που πρέπει να διαθέσει ένα νοικοκυριό για την αγορά κατοικίας αυξάνεται ταχύτερα από την οικονομική του δυνατότητα.
2. Το στεγαστικό δεν καλύπτει όλη την αγορά
Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα για όσους αναζητούν σήμερα σπίτι. Οι τράπεζες έχουν πολύ αυστηρότερα κριτήρια από εκείνα που ίσχυαν πριν από την οικονομική κρίση και ο αγοραστής πρέπει να βάλει σημαντικό ποσό από την τσέπη του. Το μέσο ποσοστό δανείου προς την αξία του ακινήτου –το LTV– διαμορφώθηκε στο 64,8% το 2025.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Για ένα σπίτι αξίας 200.000 ευρώ, χρηματοδότηση ίση με το 64,8% αντιστοιχεί περίπου σε 129.600 ευρώ. Επομένως, ο αγοραστής θα πρέπει να διαθέσει από δικά του κεφάλαια περίπου 70.400 ευρώ. Και σε αυτά πρέπει να προστεθούν τα υπόλοιπα έξοδα που συνοδεύουν μια αγοραπωλησία.
Αυτό δημιουργεί ένα ιδιαίτερα υψηλό εμπόδιο, κυρίως για νέους εργαζομένους και οικογένειες που μπορεί να διαθέτουν το εισόδημα για να εξυπηρετούν μια μηνιαία δόση, αλλά όχι τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ που απαιτούνται ως ίδια συμμετοχή.
3. Λίγα διαθέσιμα σπίτια, μεγάλη ζήτηση
Στις υψηλές τιμές συμβάλλει και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Η DBRS εντοπίζει επίμονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ενώ στις πιέσεις προστίθεται το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή.
Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η DBRS δεν θεωρεί πιθανή μια απότομη πτώση των τιμών, παρά το γεγονός ότι η αγορά έχει γίνει ακριβή σε σχέση με τα εισοδήματα.
4. Περισσότερα στεγαστικά, αλλά πολύ μακριά από το παρελθόν
Τα στεγαστικά δάνεια έχουν αρχίσει πάντως να επιστρέφουν δυναμικά. Τα νέα στεγαστικά αυξήθηκαν κατά 50% το 2025, ενώ από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2026 σχεδόν διπλασιάστηκαν σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.
Παρά την αύξηση, το συνολικό υπόλοιπο των στεγαστικών παραμένει πολύ χαμηλότερο από το ιστορικό υψηλό του 2009. Αυτό προστατεύει τις τράπεζες από τους κινδύνους του παρελθόντος, αλλά δεν λύνει το πρόβλημα του αγοραστή.
Η νέα πραγματικότητα συνοψίζεται σε μια δύσκολη εξίσωση: ακριβότερα ακίνητα, εισοδήματα που δεν ακολουθούν την ίδια πορεία, περιορισμένη προσφορά και ανάγκη για δεκάδες χιλιάδες ευρώ ίδιας συμμετοχής.
Και κάπως έτσι, ακόμη και για ένα νοικοκυριό που μπορεί να εξυπηρετήσει ένα στεγαστικό δάνειο, το δυσκολότερο βήμα μπορεί πλέον να είναι να συγκεντρώσει τα χρήματα που χρειάζονται για να φτάσει μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου.
