Politica 89.8
Η Ευρώπη απέναντι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τα μοντέλα παρέμβασης και τα όριά τους
Από την Αθήνα και τη Βαρκελώνη έως το Παρίσι και το Άμστερνταμ, οι ευρωπαϊκές μητροπόλεις κλιμακώνουν τις θεσμικές παρεμβάσεις απέναντι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιχειρώντας να συγκρατήσουν την τουριστική υπερθέρμανση και να ανακόψουν τη διαρροή κατοικιών από τον αστικό ιστό. Παρότι τα διοικητικά μέτρα βάζουν φραγμό στην περαιτέρω τουριστικοποίηση και μπορούν να επιστρέψουν μέρος του αποθέματος στη συμβατική ενοικίαση, η διεθνής εμπειρία καταδεικνύει ότι δεν επαρκούν από μόνα τους για να ρίξουν τα ενοίκια, εφόσον η συνολική προσφορά παραμένει ελλειμματική.
Η εκρηκτική διάδοση των σχετικών πλατφορμών μετατόπισε χιλιάδες διαμερίσματα από τις οικογένειες, τους εργαζομένους και τους φοιτητές προς τις τουριστικές ροές, πιέζοντας κυρίως τα ιστορικά κέντρα και τις νησιωτικές ζώνες. Το πρόβλημα αναγνωρίζεται ρητά στον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1028, ο οποίος υπογραμμίζει τις πιέσεις που ασκούνται στα μισθώματα και τις αξίες αγοράς. Ταυτόχρονα, ωστόσο, οι αναλυτές επισημαίνουν ότι η στεγαστική κρίση παραμένει πολυπαραγοντική: καθορίζεται από το κόστος κατασκευής, τα τραπεζικά επιτόκια, την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα, την επενδυτική ζήτηση και τον τεράστιο όγκο ανενεργών ή κλειστών ακινήτων.
Η ελληνική προσέγγιση: Γεωγραφικό «πάγωμα» και φορολογικά κίνητρα
Στην Ελλάδα, η κυβερνητική παρέμβαση εστιάστηκε αρχικά στην αναστολή νέων καταχωρίσεων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας (1ο, 2ο και 3ο), όπου η πίεση κρίθηκε ασφυκτική.
Το μέτρο λειτουργεί ως «φρένο» στη διόγκωση του φαινομένου, ωστόσο δεν εξαναγκάζει τα ήδη ενεργά καταλύματα να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο να παραμείνουν κενά ή να πωληθούν. Συμπληρωματικά, το κράτος θεσμοθέτησε τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για όσους ιδιοκτήτες επαναφέρουν κλειστά διαμερίσματα ή πρώην καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη συμβατική αγορά. Πρόκειται για εργαλείο άμεσης αύξησης της προσφοράς, η αποδοτικότητα του οποίου μένει να κριθεί στην πράξη μέσω των διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ και των πειραματικών στατιστικών της ΕΛΣΤΑΤ.
Ορατός παραμένει, ωστόσο, ο κίνδυνος «χωρικής μετατόπισης»: όταν απαγορεύονται νέες εγγραφές στο κέντρο, οι επενδυτές συχνά μετακινούνται στις όμορες συνοικίες, μεταφέροντας την πίεση έξω από τα όρια της ρυθμιζόμενης ζώνης.
Ο ευρωπαϊκός χάρτης των μέτρων
-
Βαρκελώνη (Σχέδιο πλήρους κατάργησης): Εφαρμόζει τη ριζοσπαστικότερη γραμμή στην Ευρώπη, σχεδιάζοντας να μην ανανεώσει μετά το 2028 τις άδειες για περίπου 10.100 τουριστικά διαμερίσματα, προκειμένου να επανακάμψουν στην αμιγώς οικιστική χρήση.
-
Άμστερνταμ (Χρονικοί περιορισμοί): Θέτει αυστηρό ανώτατο όριο 30 διανυκτερεύσεων ετησίως για την κύρια κατοικία (και 15 ημέρες σε κορεσμένες περιοχές όπως το De Pijp), με ανώτατο πλαφόν τεσσάρων επισκεπτών ανά κατάλυμα.
-
Παρίσι (Διαχωρισμός κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας): Επιτρέπει έως 90 ημέρες τον χρόνο για την κύρια κατοικία, αλλά επιβάλλει εξοντωτικά πρόστιμα έως 100.000 ευρώ για μη εξουσιοδοτημένη αλλαγή χρήσης δευτερεύουσας κατοικίας σε τουριστικό κατάλυμα.
-
Μαδρίτη & Βερολίνο (Πολεοδομικός έλεγχος): Αντιμετωπίζουν το ζήτημα ως απαγόρευση αλλαγής χρήσης. Η Μαδρίτη, μέσω του σχεδίου Plan RESIDE, περιορίζει τα μεμονωμένα τουριστικά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες εντός της M-30, ενώ το Βερολίνο αξιοποιεί τον αυστηρό νόμο περί απαγόρευσης κατάχρησης κατοικίας (Zweckentfremdungsverbot).
Το ευρωπαϊκό δίκαιο και η ουσία της προσφοράς
Σε νομικό επίπεδο, η νομολογία του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης (υπόθεση Cali Apartments) έχει κρίνει ότι η αντιμετώπιση της έλλειψης μακροχρόνιας κατοικίας συνιστά επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος, νομιμοποιώντας τους περιορισμούς, αρκεί αυτοί να είναι αναλογικοί και τεκμηριωμένοι. Παράλληλα, ο Κανονισμός 2024/1028 υποχρεώνει τις πλατφόρμες να διαβιβάζουν αναλυτικά στοιχεία κρατήσεων στις εθνικές αρχές, διευκολύνοντας τους ελέγχους.
Εντούτοις, όπως συγκλίνουν οι ειδικοί, η αυστηροποίηση των κανόνων και η διαφάνεια των δεδομένων δεν γεννούν από μόνες τους νέα τετραγωνικά μέτρα στέγασης. Για να υποχωρήσουν ουσιαστικά τα ενοίκια, απαιτείται συνολική διεύρυνση της προσφοράς: μαζική ανακαίνιση κλειστών διαμερισμάτων, αξιοποίηση της αδρανούς δημόσιας περιουσίας, ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας και στοχευμένη παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος.
