Αγορά ακινήτων: Τι θα συμβεί με τις τιμές το 2026; – Οι προοπτικές στην Ευρώπη και τι ισχύει στην Ελλάδα

Την ώρα που η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει χαρακτηρίσει τη στέγαση ως «κοινωνική κρίση», η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων το 2026 είναι έτοιμη για μια ρεαλιστική ανάκαμψη.

Mετά από χρόνια αστάθειας που χαρακτηρίστηκαν από αναταραχές λόγω πανδημίας, κρίσεις επιτοκίων και γεωπολιτικές εντάσεις, η αγορά μετατοπίζεται από την αντιδραστική αβεβαιότητα σε στρατηγική αναπροσαρμογή.

Οι επενδυτές υιοθετούν μία ρεαλιστική τοποθέτηση βασισμένη σε διαρθρωτικές οικονομικές πραγματικότητες.

Οι τιμές στα ακίνητα σε ευρωπαϊκό επίπεδο θα παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα τόσο όσον αφορά στις πωλήσεις, όσο και στις ενοικιάσεις.

Αυτό, ισχύει και για την Ελλάδα, με την Τράπεζα της Ελλάδος να εκτιμά ότι θα υπάρξει ανοδική τροχιά η οποία θα ξεπερνά την δυναμική των εισοδημάτων.

Παράλληλα η μακροοικονομική και γεωπολιτική αβεβαιότητα, συμπεριλαμβανομένων των παρατεταμένων επιπτώσεων του παγκόσμιου πληθωρισμού και των εμπορικών πολιτικών των ΗΠΑ, συνεχίζει να μετριάζει τους επιθετικούς όγκους συναλλαγών, βρίσκεται σε εξέλιξη μια θεμελιώδης μετατόπιση.

Τα θεσμικά και ιδιωτικά κεφάλαια υψηλής καθαρής αξίας αναμένεται να αυξήσουν τη διαθεσιμότητά τους για ακίνητα, με τα επιτόκια να σταθεροποιούνται σε πιο αποδεκτά επίπεδα.

Η αγορά ακινήτων στην Ευρώπη

Το κεντρικό θέμα για το 2026 είναι η επιλεκτικότητα.

Οι επενδυτές δίνουν προτεραιότητα σε ακίνητα και πόλεις που συνδυάζουν τη ρευστότητα με ισχυρά υποκείμενα οικονομικά θεμελιώδη μεγέθη. Ενώ μεγάλα χρηματοοικονομικά κέντρα όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο και η Μαδρίτη συνεχίζουν να ηγούνται της κατάταξης πόλεων, το βασικό ενδιαφέρον έχει μετατοπιστεί.

Η διαθεσιμότητα χρέους και μετοχικού κεφαλαίου προβλέπεται να αυξηθεί από τη χαμηλή βάση της, λόγω σημαντικών οφελών από τα οικογενειακά γραφεία, τα άτομα με υψηλή καθαρή αξία (HNWIs) και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, καλύπτοντας ένα κενό που συχνά κενώνεται από το πιο επιφυλακτικό θεσμικό χρέος.

Ταυτόχρονα, η άνοδος των ενοικίων και οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών έχουν αναγκάσει την ΕΕ να παρέμβει.

Λονδίνο, Μαδρίτη, Παρίσι, Βερολίνο και Άμστερνταμ κατατάσσονται ως οι πέντε κορυφαίες ευρωπαϊκές πόλεις για επενδύσεις και αναπτυξιακές προοπτικές

Νέοι κανονισμοί σε ολόκληρη την ΕΕ, που πρόκειται να τεθούν σε ισχύ γύρω στο 2026, θα αναγκάσουν τις διαδικτυακές πλατφόρμες να μοιράζονται ολοκληρωμένα δεδομένα με τις τοπικές αρχές.

Αυτή είναι μια κρίσιμη στιγμή για την αγορά που δίνει τη δυνατότητα στις τοπικές κυβερνήσεις να επιβάλλουν αυστηρότερα όρια, όπως οι μέγιστες ημέρες ενοικίασης ανά έτος και η υποχρεωτική εγγραφή, για να επιστρέψουν τα ακίνητα στην προσφορά μακροπρόθεσμης κατοικίας.

Επενδύσεις στο εξωτερικό

Οι επενδύσεις στο εξωτερικό σε ευρωπαϊκά ακίνητα εμπίπτουν σε δύο ξεχωριστές κατηγορίες.

Η πρώτη αφορά την προσωπική χρήση, όπου ο κύριος μοχλός παραμένει το premium lifestyle που προσφέρει η Ευρώπη: κλίμα, πολιτιστική κληρονομιά και υγειονομική περίθαλψη.

Αυτοί οι επενδυτές, αναζητώντας μια αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού και υψηλή ποιότητα ζωής, στοχεύουν σε παραθαλάσσιες βίλες, εξοχικές κατοικίες ή διαμερίσματα σε δευτερεύουσες, λιγότερο ρυθμιζόμενες πόλεις, κυρίως για τη διατήρηση του κεφαλαίου και μια μελλοντική βάση συνταξιοδότησης.

Η δεύτερη κατηγορία, η καθαρή επένδυση μέσω της αγοράς Airbnb, ιστορικά έχει υποσχεθεί σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις παραδοσιακές μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ωστόσο, λόγω των εισερχόμενων κανονισμών της ΕΕ και των τοπικών κανονισμών το 2026, η στρατηγική πρέπει να αλλάξει.

Οι επενδυτές πρέπει τώρα να αναζητήσουν ακίνητα που συμμορφώνονται με τη νομοθεσία και διαθέτουν ήδη τουριστική άδεια ή να στοχεύσουν σε περιοχές όπου οι τοπικοί κανονισμοί είναι λιγότερο αυστηροί. Η ευελιξία είναι το κλειδί, με πολλούς επαγγελματίες ιδιοκτήτες ακινήτων να σχεδιάζουν να στραφούν σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις (τέσσερις εβδομάδες έως 12 μήνες) για να παρακάμψουν τους βραχυπρόθεσμους περιορισμούς.

Στην Ελλάδα

Tο έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές, σε συνδυασμό με το σταθερό οικονομικό περιβάλλον που προσφέρει η χώρα, αποτελούν για μια ακόμα χρονιά τους παράγοντες που αναμένεται ότι θα διαμορφώσουν την αγορά των ακινήτων, με τις τιμές όμως να εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν και το 2026 να κινούνται ανοδικά.

Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο σταθερούς και πιο ελκυστικούς προορισμούς της Ανατολικής Μεσογείου για εκείνους που αναζητούν δεύτερη ή εξοχική κατοικία ή ακόμα ένα ακίνητο επενδυτικής ευκαιρίας.

Άλλωστε τα τελευταία χρόνια συγκεντρώνει ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα κινήθηκαν στα επίπεδα των 938,3 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του έτους.

Το 2025 έκλεισε με ετήσια αύξηση 9,6% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο, σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024, ενώ καταγράφηκε και άνοδος 1,8% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του ίδιου έτους. Υπενθυμίζεται ότι την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους η ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης ανερχόταν σε 7,9%.

Όσον αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, οι μέσες ζητούμενες τιμές σημείωσαν ετήσια αύξηση 4,2% το τελευταίο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024, παρουσιάζοντας ωστόσο μείωση 3,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2025.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2024 η αντίστοιχη ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ ενοικίασης ήταν υψηλότερη και έφτανε το 5,8%.

Οι πιο ακριβές περιοχές

Τα πρωτεία των πιο ακριβών περιοχών της χώρας για αγορά κατοικίας συνεχίζουν να κατέχουν τα Νότια Προάστια, με ΜΖΤ στα 4.125 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν οι Κυκλάδες και τα Βόρεια Προάστια.

Το top 5 των πιο ακριβών σημείων της χώρας για αγορά κατοικίας συμπληρώνουν η Περιφερειακή Ενότητα (Π.Ε.) Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων, με ΜΖΤ στα 2.936 ευρώ/τ.μ.

Στην Ισπανία

Όσον αφορά την ανάλυση ανά χώρα, η Ισπανία παραμένει κυρίαρχη δύναμη, προσελκύοντας ξένους επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία και τη Σκανδιναβία.

Οι επενδύσεις για προσωπική χρήση καθοδηγούνται από το μεσογειακό κλίμα, τις σχετικά προσιτές τιμές (σε σύγκριση με το Λονδίνο/Παρίσι) και τις εξαιρετικές συγκοινωνιακές συνδέσεις σε περιοχές όπως η Κόστα ντελ Σολ και οι Βαλεαρίδες Νήσοι.

Για την αγορά Airbnb, οι παράκτιες περιοχές και οι μεγάλες πόλεις όπως η Βαρκελώνη και η Μαδρίτη προσφέρουν ζήτηση όλο το χρόνο. Ωστόσο, η Ισπανία ρυθμίζει επιθετικά τις άδειες, καθιστώντας τα υπάρχοντα, αδειοδοτημένα ακίνητα σημαντικά πιο πολύτιμα το 2026.

Οι επενδυτές εκτός ΕΕ εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν έναν ενιαίο φόρο επί του εισοδήματος από ενοίκια για μη κατοίκους.

Στην Πορτογαλία

Η Πορτογαλία προσελκύει εδώ και καιρό ξένους επενδυτές, αλλά η λήξη της Χρυσής Βίζας για ακίνητα και η απαγόρευση νέων τουριστικών αδειών σε μεγάλες πόλεις όπως η Λισαβόνα έχουν μειώσει τις καθαρές επενδύσεις.

Για προσωπική χρήση, το Αλγκάρβε παραμένει δημοφιλές για συνταξιούχους, και η Λισαβόνα/Πόρτο για την αστική ζωή, με την ασφάλεια και τη σταθερότητα να αποτελούν σημαντικούς πόλους έλξης.

Στη Γαλλία

Η Γαλλία προσελκύει ΑμεΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Μέση Ανατολή, τοποθετώντας τις επενδύσεις εδώ ως στρατηγική στροφής προς την ποιότητα. Η προσωπική χρήση επικεντρώνεται στο Παρίσι για κατοικίες υψηλής ποιότητας, στη Γαλλική Ριβιέρα για πολυτελείς δεύτερες κατοικίες και στις αγροτικές περιοχές για πολιτιστική κληρονομιά και ήσυχη ζωή.

Ενώ στο Παρίσι υπάρχουν περιορισμοί (όριο 90 ημερών), η αγορά Airbnb παραμένει βιώσιμη σε χιονοδρομικά κέντρα και τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης εκτός των μεγάλων μητροπολιτικών περιοχών. Οι επενδυτές δίνουν προτεραιότητα στη διαχείριση υψηλής ποιότητας για να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση και την υψηλή πληρότητα.

Στην Ιταλία

Η Ιταλία προσφέρει ένα μείγμα εξαιρετικά μειωμένων δυνατοτήτων στις αγροτικές περιοχές και υψηλής πολυτέλειας σε βασικές πόλεις.

Η πολιτιστική και ιστορική έλξη προσελκύει επενδυτές σε ιδιωτικές χρήσεις στην Τοσκάνη και την ακτή Αμάλφι, ενώ οι εργαζόμενοι εξ αποστάσεως έλκονται όλο και περισσότερο από τη φθηνή και υψηλής ποιότητας διαβίωση.

Ενώ οι αποδόσεις των ακινήτων μπορεί να είναι εξαιρετικές στη Ρώμη και τη Φλωρεντία, οι τοπικές αρχές αυστηροποιούν τον έλεγχο, συχνά περιορίζοντας τις νέες άδειες. Οι επενδυτές εξετάζουν όλο και περισσότερο εξειδικευμένα τουριστικά ακίνητα, όπως αγροτουριστικές φάρμες, που προσφέρουν τόσο εισόδημα όσο και τρόπο ζωής.

Στη Γερμανία

Στη Γερμανία, τα οικιστικά ακίνητα είναι ιδιαίτερα ελκυστικά για θεσμικούς και μακροπρόθεσμους ιδιώτες επενδυτές λόγω της αυστηρής νομοθεσίας περί ενοικιαστών και της υψηλής ζήτησης για ενοίκια. Η προσωπική χρήση αφορά λιγότερο τον τρόπο ζωής και περισσότερο τη χρηματοοικονομική σταθερότητα, προσελκύοντας τους ομογενείς σε πόλεις υψηλής ανάπτυξης όπως το Βερολίνο και το Μόναχο.

Ωστόσο, η Γερμανία είναι η πιο αυστηρή αγορά στην Ευρώπη για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Θεωρείται συντριπτικά ως μια μακροπρόθεσμη, παραδοσιακή αγορά επενδύσεων σε ενοίκια το 2026, λόγω της συνεχούς αύξησης των ενοικίων και της χαμηλής προσφοράς κατοικιών.

Στην Κροατία

Η Κροατία αποτελεί ένα αναδυόμενο hotspot στην Αδριατική, προσελκύοντας κυρίως Γερμανούς, Αυστριακούς και Αμερικανούς αγοραστές που αναζητούν υψηλές αποδόσεις σε μια αναπτυσσόμενη τουριστική αγορά. Η προσωπική χρήση επικεντρώνεται στις Δαλματικές Ακτές και τα νησιά, προσφέροντας παράκτια διαβίωση σε σχετική αξία.

Η αγορά ακινήτου είναι ο κύριος επενδυτικός μοχλός, με πολύ υψηλές εποχιακές αποδόσεις κατά μήκος των ακτών.

Στην Ολλανδία

Το 2025, οι τιμές των κατοικιών στην Ολλανδία αυξήθηκαν κατά περίπου 6,5% σε σύγκριση με το 2024. Στις αρχές του έτους, οι μηνιαίες αυξήσεις ήταν ακόμη σταθερές — για παράδειγμα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 0,7% τον Απρίλιο — αλλά ελαφρώς λιγότερες από τον μηνιαίο μέσο όρο 0,9% που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος.

Τα σημάδια υποδηλώνουν ότι η αγορά κατοικίας σιγά σιγά υποχωρεί, παρόλο που η ζήτηση παραμένει υψηλή, αλλά ο ρυθμός αύξησης των τιμών επιβραδύνεται, θέτοντας τις βάσεις για ένα πιο ισορροπημένο 2026.

Όλες οι μεγάλες ολλανδικές τράπεζες ( ABN AMRO, Rabobank και ING ) συμφωνούν: οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται το 2026 , αλλά με βραδύτερους ρυθμούς από ό,τι το 2025. Ενώ η ανάπτυξη παραμένει θετική, η αγορά αναμένεται να είναι πιο ήρεμη και πιο προβλέψιμη.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο

Συνολικά, το 2025 έμοιαζε περισσότερο με μια περίοδο ψύξης και σταθεροποίησης – σίγουρα ένα από τα πιο ήρεμα χρόνια για την αγορά κατοικίας την τελευταία δεκαετία.

Και αυτή η ηρεμία θα μπορούσε να συνεχιστεί. Οι περισσότερες προβλέψεις δείχνουν ότι το βασικό επιτόκιο της Τράπεζας της Αγγλίας θα μπορούσε να μειωθεί περαιτέρω, ενδεχομένως προς το 3,25% μέχρι το τέλος του 2026.

Ωστόσο, η απόφαση του Δεκεμβρίου 2025 αποτελεί μια χρήσιμη επαλήθευση της πραγματικότητας. Ενώ η Τράπεζα μείωσε τα επιτόκια στο 3,75%, αυτό έγινε με οριακή πλειοψηφία (πέντε υπέρ, τέσσερις κατά). Αυτή η μικρή διαφορά δείχνει ότι η Τράπεζα εξακολουθεί να είναι επιφυλακτική σχετικά με την πολύ γρήγορη μείωση των επιτοκίων.

Αυτό έχει σημασία επειδή τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν παρακολουθούν απλώς το βασικό επιτόκιο. Τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο τιμολογούνται κυρίως με βάση τις προσδοκίες των αγορών ότι θα συμβούν τα επόμενα χρόνια.

 

---

Περισσότερα Video

Ακολουθήστε το Politica στο Google News και στο Facebook