Politica 89.8
Σπίτια: Διπλό «ψαλίδι» στον ΦΠΑ – Ποιοι γλιτώνουν έως και 63.000 ευρώ
Μειωμένος ΦΠΑ για την κατασκευή προσιτών κατοικιών και παράταση της αναστολής του 24% στα νεόδμητα και το 2027 – Τι αλλάζει για αγοραστές, ενοικιαστές και κατασκευαστές.
Με δύο παρεμβάσεις στον ΦΠΑ επιχειρεί η κυβέρνηση να βάλει περισσότερα σπίτια στην αγορά και να συγκρατήσει το στεγαστικό κόστος, την ώρα που ενοίκια και τιμές αγοράς εξακολουθούν να πιέζουν χιλιάδες νοικοκυριά.
Ο σχεδιασμός κινείται σε δύο κατευθύνσεις: χαμηλότερος ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται με προσιτό ενοίκιο και παράταση και για το 2027 της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Τι αλλάζει στις προσιτές κατοικίες
Η πρώτη παρέμβαση περιλαμβάνεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 και αφορά κυρίως τις κατασκευαστικές εταιρείες και τους επενδυτές που θα δημιουργούν κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο.
Σήμερα εξετάζεται η δυνατότητα να εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ στην κατασκευή αυτών των κατοικιών, αντί του κανονικού συντελεστή.
Το μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί βάσει της ευρωπαϊκής νομοθεσίας, καθώς η Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 επιτρέπει στα κράτη-μέλη να χρησιμοποιούν μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ για την κατασκευή και παροχή κατοικιών που εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής πολιτικής.
Στόχος είναι απλός: να μειωθεί το κόστος κατασκευής ώστε να συμφέρει περισσότερο η δημιουργία νέων κατοικιών με χαμηλότερα ενοίκια.
Μάλιστα, στο τραπέζι βρίσκεται ο συνδυασμός του χαμηλότερου ΦΠΑ με πρόσθετα κίνητρα, όπως μείωση ή ακόμη και απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για τα συγκεκριμένα ακίνητα.
Τι κάνουν Πορτογαλία και Γαλλία
Δύο από τα μοντέλα που εξετάζονται είναι αυτά της Πορτογαλίας και της Γαλλίας. Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6% στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και προορίζονται, μεταξύ άλλων, για προσιτή μακροχρόνια μίσθωση. Προβλέπονται όροι για το ύψος του ενοικίου και το χρονικό διάστημα για το οποίο το ακίνητο πρέπει να παραμείνει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Στη Γαλλία, αντίστοιχα, εφαρμόζεται ΦΠΑ 10% για την κατασκευή κατοικιών από ιδιωτικές εταιρείες σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη στεγαστική πίεση. Τα σπίτια διατίθενται με προσιτά ενοίκια σε νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος, ενώ το μέτρο συνδυάζεται και με άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις.
Τι θα γίνει με τον ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα
Η δεύτερη παρέμβαση αφορά άμεσα όσους σκέφτονται να αγοράσουν καινούργιο σπίτι. Η κυβέρνηση σχεδιάζει να παρατείνει και για το 2027 την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, η οποία με τα σημερινά δεδομένα λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Εφόσον δοθεί η νέα παράταση, οι αγοραπωλησίες των νεόδμητων που υπάγονται στην αναστολή θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% αντί για ΦΠΑ 24%. Η διαφορά για τον αγοραστή μπορεί να φτάσει σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Παράδειγμα: Τι γλιτώνει ο αγοραστής
Για ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ:
- Με ΦΠΑ 24%: 248.000 ευρώ
- Με φόρο μεταβίβασης 3%: 206.000 ευρώ
- Διαφορά: 42.000 ευρώ
Σε ένα ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ, αντίστοιχα, ο ΦΠΑ 24% αντιστοιχεί σε 36.000 ευρώ, ενώ ο φόρος μεταβίβασης 3% σε 4.500 ευρώ. Η διαφορά φτάνει τα 31.500 ευρώ.
Για ακίνητο 300.000 ευρώ, η επιβάρυνση με ΦΠΑ θα ήταν 72.000 ευρώ, έναντι 9.000 ευρώ με φόρο μεταβίβασης, δηλαδή διαφορά 63.000 ευρώ.
Γιατί «πάγωσε» ο ΦΠΑ στα καινούργια σπίτια
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006, με εξαίρεση την πρώτη κατοικία. Ο αρχικός συντελεστής ήταν 19%, ενώ στη συνέχεια αυξήθηκε και έφτασε στο 24%.
Η εφαρμογή του ανεστάλη από την 1η Ιανουαρίου 2020, προκειμένου να δοθεί ώθηση στην αγορά ακινήτων και κυρίως στην οικοδομική δραστηριότητα.
Έκτοτε η αναστολή παρατείνεται διαδοχικά. Η νέα παράταση που σχεδιάζεται για το 2027 θεωρείται κρίσιμη από την αγορά, καθώς ενδεχόμενη επιστροφή του ΦΠΑ 24% θα αύξανε απότομα το κόστος αγοράς πολλών νεόδμητων κατοικιών.
Τι σημαίνουν οι δύο αλλαγές για τα νοικοκυριά
Οι δύο παρεμβάσεις έχουν διαφορετικό στόχο αλλά κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση.
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% αφορά κυρίως όσους θέλουν να αγοράσουν νεόδμητο ακίνητο και διατηρεί χαμηλότερο το άμεσο κόστος της αγοράς.
Ο μειωμένος ΦΠΑ για την προσιτή κατοικία στοχεύει περισσότερο στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση. Η λογική είναι ότι, εφόσον ένας κατασκευαστής έχει μικρότερο φορολογικό κόστος για να χτίσει, μπορεί να έχει μεγαλύτερο κίνητρο να επενδύσει σε κατοικίες που θα παραμείνουν για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα στη μακροχρόνια μίσθωση με ελεγχόμενο ή προσιτό ενοίκιο.
Το κρίσιμο πλέον είναι ποιος θα είναι ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ στην Ελλάδα, ποια ακίνητα θα καλύπτει, ποιο θα θεωρείται «προσιτό» ενοίκιο και για πόσα χρόνια οι ιδιοκτήτες θα υποχρεούνται να διατηρούν τις κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι λεπτομέρειες θα καθορίσουν και πόσο μεγάλο θα είναι τελικά το όφελος για την αγορά και τα νοικοκυριά.
