Politica 89.8
Αγορά κατοικίας: Δύο ταχύτητες και ο γρίφος για τους κατασκευαστές
Αντιμέτωποι με μία σκληρή πραγματικότητα βρίσκονται οι κατασκευαστές, βλέποντας ότι παρά τη σταθεροποίηση των τιμών ενέργειας, ο σίδηρος, το τσιμέντο και τα μονωτικά δεν έχουν επιστρέψει στα επίπεδα προ κρίσης.
Οι αυξήσεις της τελευταίας τριετίας δεν έχουν απορροφηθεί, με αποτέλεσμα πολλά έργα να προϋπολογίζονται ξανά, να αναβάλλονται ή να ολοκληρώνονται σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου.
Η προσφορά δεν προλαβαίνει τη ζήτηση
Αποτέλεσμα είναι το κόστος να μετακυλίεται στην τελική τιμή. Η αγορά κατοικίας έχει αυξηθεί κατά περίπου 33% μέσα σε πέντε χρόνια, ενώ σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας η άνοδος ξεπερνά το 45 %. Στα ενοίκια, η κατάσταση είναι ακόμη πιο πιεστική.
Η Αττική έχει δει αυξησεις άνω του 40% από το 2019, με τα μικρά διαμερίσματα να καταγράφουν τη μεγαλύτερη άνοδο, καθώς αποτελούν το κύριο προϊόν ζήτησης.
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα λειτουργεί με έναν ιδιότυπο μηχανισμό με τη δυσκολία πρόσβασης στη στέγη να μην μειώνει τη ζήτηση
Η εξήγηση είναι γνωστή, αλλά παραμένει ανησυχητική καθώς η προσφορά δεν προλαβαίνει τη ζήτηση και η ζήτηση δεν περιορίζεται παρά την ακρίβεια.
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα λειτουργεί με έναν ιδιότυπο μηχανισμό με τη δυσκολία πρόσβασης στη στέγη να μην μειώνει τη ζήτηση, απλώς να μεταφέρει το βάρος στα ενοίκια, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στις αγορές μικρότερων διαμερισμάτων.
Σταθερά ανοδικά τα ενοίκια
Οι συνθήκες αυτές δημιουργούν ένα οξύμωρο περιβάλλον για την ελληνική αγορά ακινήτων η οποία βρίσκεται ταυτόχρονα σε άνοδο και σε πίεση.
Τα ενοίκια κινούνται σταθερά ανοδικά, οι τιμές αγοράς συνεχίζουν να αυξάνονται, όμως η οικοδομική δραστηριότητα δείχνει σημάδια κόπωσης. Πίσω από την εικόνα ισχυρής ζήτησης και επενδυτικού ενδιαφέροντος, διαγράφεται μια εικόνα ανισορροπίας.
Τον Ιούλιο, οι άδειες ανέβηκαν κατά 7,5%, αλλά η συνολική επιφάνεια υποχώρησε κατά 2,6% και ο όγκος κατά 4,1%
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η οικοδομική δραστηριότητα στο δωδεκάμηνο εμφανίζει μεν αύξηση στον αριθμό των αδειών, όμως οι πραγματικές επιφάνειες και ο όγκος κατασκευής παρουσιάζουν σαφή επιβράδυνση.
Τον Ιούλιο, οι άδειες ανέβηκαν κατά 7,5%, αλλά η συνολική επιφάνεια υποχώρησε κατά 2,6% και ο όγκος κατά 4,1%. Οι παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι αρκετά έργα καθυστερούν ή ακόμα και αλλάζουν λόγω κόστους.
Οι τρεις αιτίες της επιβράδυνσης
Η επιβράδυνση της οικοδομής δεν προκύπτει τυχαία. Ο κλάδος αντιμετωπίζει ταυτόχρονα τρεις πιέσεις:
Πρώτον, οι υψηλές τιμές υλικών. Παρά τις μικρές διορθώσεις ορισμένων κατηγοριών, ο μέσος δείκτης κόστους κατασκευής έχει αυξηθεί κατά περίπου 19% από το 2021. Οι ανατιμήσεις αυτές δεν επιτρέπουν μείωση τιμών στα νεόδμητα, ακόμη κι όταν η ζήτηση επιβραδύνεται.
Παρά τις βελτιώσεις στο τραπεζικό σύστημα, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν λιγότερα από πριν την κρίση
Δεύτερον, η έλλειψη εργατικού δυναμικού. Μεγάλο μέρος των ειδικευμένων τεχνιτών στράφηκε σε άλλους κλάδους, ενώ νέες εισροές δεν υπάρχουν σε επαρκή βαθμό. Αυτό οδηγεί σε αυξήσεις αμοιβών, παρατάσεις χρονοδιαγραμμάτων και μικρότερη δυνατότητα ανάληψης πολλών έργων.
Τρίτον, η δυσκολία χρηματοδότησης. Παρά τις βελτιώσεις στο τραπεζικό σύστημα, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν λιγότερα από πριν την κρίση, ενώ οι επιχειρηματικές χρηματοδοτήσεις για μικρούς κατασκευαστές δίνονται με αυστηρά κριτήρια. Πολλές μικρές οικοδομές που παραδοσιακά στήριζαν τον κλάδο δεν μπορούν πλέον να εκκινήσουν.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η προσφορά δεν αυξάνεται με τον ρυθμό που θα απαιτούσε μια αγορά με τόσο μεγάλη ζήτηση.
Ανοδος τιμών
Στην αγορά ενοικίων, η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη. Η αγορά καταγράφει σταθερή άνοδο στις τιμές μίσθωσης, ιδίως για κατοικίες 40–70 τ.μ., που αποτελούν το βασικό απόθεμα για νέους, φοιτητές και μικρά νοικοκυριά. Η μεγάλη ζήτηση σε αυτές τις κατηγορίες σπρώχνει προς τα πάνω τη μέση τιμή.
Η είσοδος ξένων αγοραστών σε συγκεκριμένες περιοχές ενισχύει τον ανταγωνισμό και διατηρεί υψηλά τις προσδοκίες της αγοράς
Στα νεόδμητα, η κατάσταση δεν φαίνεται να αλλάζει εύκολα. Οι κατασκευαστές δεν έχουν περιθώριο μείωσης τιμών, καθώς το κόστος υλικών και η έλλειψη προσωπικού λειτουργούν ως εμπόδιο.
Επιπλέον, η είσοδος ξένων αγοραστών σε συγκεκριμένες περιοχές ενισχύει τον ανταγωνισμό και διατηρεί υψηλά τις προσδοκίες της αγοράς.
Τα σχέδια για τόνωση της αγοράς
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η κυβέρνηση επεξεργάζεται νέα εργαλεία τόνωσης της στεγαστικής πολιτικής. Στο τραπέζι βρίσκονται:
– ενισχυμένα κίνητρα για νέα έργα, ιδίως ενεργειακά αποδοτικές κατασκευές,
– φορολογικές ελαφρύνσεις για ανακαινίσεις, με στόχο την αύξηση διαθέσιμων κατοικιών,
– προγράμματα αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων, ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας σε προσιτές τιμές,
– νέες παρεμβάσεις στα στεγαστικά δάνεια, με έμφαση σε νέους και οικογένειες.
Όμως οι ειδικοί προειδοποιούν οτι τα μέτρα αυτά θα λειτουργήσουν μόνο αν συνοδεύονται από αύξηση της παραγωγικότητας στην κατασκευή, σταθερό κόστος υλικών και πιο γρήγορες αδειοδοτήσεις. Διαφορετικά, η αγορά θα συνεχίσει να κινείται με δύο ταχύτητες.
