Politica 89.8
Στεγαστική «ασφυξία»: Σχεδόν 3 στους 10 Έλληνες δίνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για σπίτι
Σημαντικά πιο βαριά σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη αποδεικνύεται η «τιμή» της στέγης για τα ελληνικά νοικοκυριά, με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος και της Eurostat να καταγράφουν μια εικόνα που παραπέμπει σε στεγαστική πίεση διαρκείας.
Σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ, το 23,7% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών κατευθύνεται σε δαπάνες στέγασης – είτε πρόκειται για ενοίκιο είτε για δόσεις στεγαστικών δανείων. Το ποσοστό αυτό είναι αισθητά υψηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, που διαμορφώνεται στο 17,9%.
Ωστόσο, η πραγματική πίεση αποτυπώνεται ακόμη πιο έντονα στα στοιχεία της Eurostat: το 28,9% των πολιτών στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, όταν στην ΕΕ το αντίστοιχο ποσοστό είναι μόλις 8,2%. Με απλά λόγια, σχεδόν 3 στους 10 Έλληνες βρίσκονται σε καθεστώς στεγαστικής επιβάρυνσης.
Όταν η «ανάκαμψη» ανεβάζει τα ενοίκια
Ένα από τα πιο παράδοξα στοιχεία που επισημαίνει η έκθεση είναι ότι η ίδια η οικονομική βελτίωση συμβάλλει στην αύξηση του κόστους στέγασης.
Η σταδιακή άνοδος του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια ενίσχυσε τη ζήτηση για καλύτερης ποιότητας κατοικίες, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση. Τα νοικοκυριά αναζητούν πιο σύγχρονα σπίτια, σε περιοχές με καλύτερες υποδομές και υψηλότερη ποιότητα ζωής.
Παράλληλα, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μετά το 2018 ενίσχυσε την αντίληψη της κατοικίας ως επένδυση, προσελκύοντας όχι μόνο ιδιώτες αλλά και επενδυτικά σχήματα.
«Έκρηξη» στη ζήτηση – Τι αλλάζει με τα δάνεια
Η ζήτηση για κατοικία ενισχύθηκε περαιτέρω και από την επιστροφή των στεγαστικών δανείων, μετά την «παγωμένη» περίοδο της κρίσης.
Το 2023 καταγράφηκε αύξηση 3,9% στα νέα στεγαστικά δάνεια, ενώ το 2024 η άνοδος εκτινάχθηκε στο 29,6%. Καθοριστικό ρόλο έπαιξε το πρόγραμμα «Σπίτι μου», το οποίο – αν και κοινωνικά θετικό – αύξησε τη ζήτηση, κυρίως για παλαιότερα ακίνητα.
Την ίδια στιγμή, οι δημογραφικές αλλαγές δημιουργούν νέα δεδομένα: τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξάνονται διαρκώς, ενισχύοντας τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Αττική: Περισσότερα νοικοκυριά, λιγότερος χώρος
Η εικόνα είναι χαρακτηριστική στην Αττική. Παρά τη μικρή μείωση του πληθυσμού, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 8,4%, δηλαδή κατά 127.300. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην άνοδο των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%.
Η τάση αυτή μεταφράζεται σε μεγαλύτερη πίεση για κατοικίες εντός πόλης, συχνά μικρότερης επιφάνειας αλλά υψηλότερου κόστους ανά τετραγωνικό.
Golden Visa και Airbnb «στεγνώνουν» την αγορά
Σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών παίζει και η εξωτερική ζήτηση. Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα – ιδιαίτερα μέσω του προγράμματος Golden Visa – απορροφούν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας. Παράλληλα, η εκρηκτική ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) σε τουριστικές περιοχές και αστικά κέντρα ανεβάζει τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές αγοράς.
Η αναβάθμιση περιοχών με τουριστικό ενδιαφέρον, σε συνδυασμό με νέες υποδομές και εμπορικές χρήσεις, ενισχύει ακόμη περισσότερο αυτή την τάση.
Το μεγάλο «αγκάθι»: Λίγα νέα σπίτια
Την ίδια στιγμή, η προσφορά νέων κατοικιών δεν ακολουθεί τη ζήτηση. Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει χαμηλή σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Την περίοδο 2021-2024 εκδόθηκαν περίπου 35.000 άδειες ετησίως, όταν την περίοδο 2004-2008 ξεπερνούσαν τις 125.000.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν μόλις στο 2,6% του ΑΕΠ, έναντι 8,5% πριν την κρίση. Αιτίες:
Η εκτόξευση του κόστους κατασκευής μετά το 2021
Η άνοδος του ενεργειακού κόστους
Τα υψηλά επιτόκια χρηματοδότησης
Οι συχνές αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο
Πολλά επενδυτικά σχέδια είτε «πάγωσαν» είτε αναθεωρήθηκαν, περιορίζοντας την προσφορά νέων κατοικιών.
Παλιά σπίτια και γραφειοκρατία κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς
Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τα νέα ακίνητα, αλλά και το υφιστάμενο απόθεμα.Μεγάλο μέρος των κατοικιών είναι παλαιό, ενεργειακά ανεπαρκές και συχνά μη ελκυστικό για μίσθωση. Σε αρκετές περιπτώσεις, η εκμετάλλευση δεν συμφέρει οικονομικά τους ιδιοκτήτες.
Επιπλέον, η πολυϊδιοκτησία και οι γραφειοκρατικές διαδικασίες καθυστερούν τις μεταβιβάσεις και κρατούν πολλά ακίνητα «κλειδωμένα» εκτός αγοράς.
Παρότι έχουν γίνει βήματα ψηφιοποίησης, η πλήρης λειτουργία του Κτηματολογίου και η απλοποίηση των διαδικασιών παραμένουν κρίσιμο ζητούμενο.
